违章建筑租赁合同无效责任的划分

一、出租人的责任

根据《合同法》第216条规定，出租人有义务按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对于出租人来说，房屋的合法性是明知的，出租人有责任确保出租房屋合法，并符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。

二、承租人的责任

承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。然而，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务。如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，那么承租人对于合同无效而产生的损失不应承担任何责任。

三、责任的划分

一般来说，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担70%以上的责任。但是，如果承租人明知房屋是违法违章建设的情况，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点认为应由承租人承担全部损失。然而，筆者认为，出租人作为房屋的建设者或受益者，对房屋的情况最为熟悉。如果出于经济利益的考虑，出租房屋，情况并非极为特殊，那么仍应由出租人承担50%以上的责任。只有在情况比较特殊的情况下，比如出租人以极低的价格和短期时间出租房屋，并在合同中明确约定责任承担的情况下，可以判定出租人在其受益范围内承担相对较低的责任。

租房合同无效的情况

1、未经竣工验收的房屋出租

如果出租的房屋未经过竣工验收，那么房屋租赁合同将被视为无效。

2、违章建筑的房屋出租

如果出租的房屋是违法违章建筑，那么房屋租赁合同将被视为无效。

3、被确定为拆迁的房屋出租

如果出租的房屋已被确定为拆迁对象，那么房屋租赁合同将被视为无效。

4、出租人未取得建设工程规划许可证或违反规定建设的房屋

如果出租人出租的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证的规定建设，与承租人订立的租赁合同将被视为无效。

5、出租人未经批准或违反批准内容建设的临时建筑

如果出租人出租的房屋是未经批准或违反批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同将被视为无效。

6、租赁期限超过临时建筑使用期限

如果租赁期限超过临时建筑的使用期限，那么超过部分将被视为无效。

7、租赁期限超过二十年

如果租赁期限超过二十年，那么超过部分将被视为无效。

8、承租人未经出租人同意转租给第三人且转租期限超过剩余租赁期限

如果承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人且转租期限超过承租人剩余租赁期限，法院将认定超过部分的约定无效，除非出租人与承租人另有约定。