房屋征收评估的常见问题

1. 评估机构选择违法

根据我国相关法律规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构应由被征收人协商选定，如果协商不成，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。评估机构的选择应独立、客观、公正，任何单位和个人不得干预。

2. 评估程序违法

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，并在制定过程中向社会公开征求意见。评估程序应按照法定程序进行，不得违法操作。

3. 评估方法错误

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。评估方法的选择应合理准确，不得错误应用。

4. 不依法出具评估报告

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，并应出具评估报告。评估机构应依法出具评估报告，确保评估结果的合法性和准确性。

房屋拆迁评估的标准

1. 评估的时点

被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估的时点应与被征收房屋价值评估的时点一致。

2. 被征收房屋的价值

被征收房屋价值是指在正常交易情况下，被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在评估时点由熟悉情况的交易双方以公平交易方式自愿进行交易的金额。被征收房屋的租赁、抵押、查封等因素不考虑在内。

3. 评估的方法

注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。如果被征收房屋有交易记录，应选用市场法评估；如果被征收房屋或其类似房地产有经济收益，应选用收益法评估；如果被征收房屋是在建工程，应选用假设开发法评估。

4. 需要考虑的因素

被征收房屋价值评估应考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素对被征收房屋价值的影响。这些因素对评估结果具有重要影响，需要充分考虑。