出现宅基地买卖纠纷有哪些原因

出现宅基地买卖纠纷有哪些原因

(一)规定原则，层次较低调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量少，且效力层次较低，很大一部分依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规范数量就更少。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从国家立法上，仅靠极少规范进行调整。其仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。对房屋的流转和登记同样未作规定。与丰富、成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且内容也比较粗浅。

(二)内容不明，冲突严重由于法律及法规的规定原则及效力不高，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。

1、关于宅基地单独买卖根据前述法律规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定，但在具体如何转让方面，《土地管理法》只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规范建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。

2、关于宅基地和根据规定，宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。当房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押，《担保法》未作规定。实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围，但按照我国目前“房地一致”的原则，如果禁止宅基地使用权抵押，则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。

3、关于宅基地能否连同房屋一起移转《土地管理法》第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权，则不利于宅基地使用权的管理，且受让人很可能违反《土地管理法》中关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋买卖取得宅基地使用权，进行房地产开发投资，使宅基地的原有功能发生改变;如果要对买受人资格加以限制，那么应该如何限制?法无明文规定。有人认为，应限制在本村范围内，因为只有本村农民才是本集体土地所有权主体的成员，才有权享有宅基地无偿分配使用的福利。也有人认为，应限制在本乡范围内，因为在一个乡范围内政府对农民宅基地实施管理最为有效。还有人认为应限制在本县范围内，因为农民宅基地的地籍管理的最大可控制范围为一个县境内。认识上的不统一必然导致做法的不一致。如果不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合法有效，但又违反了“房地一致”原则。