农村土地转包纠纷中会遇到哪些问题及相关的法律适用

农村土地转包纠纷中的法律问题及适用法律

1、农村土地转包的定义

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包户继续履行原土地承包合同约定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。

2、土地承包经营权的性质

根据《物权法》的规定，土地承包经营权属于物权中的用益物权，其承包期限为耕地三十年，林地为三十年至七十年，并可以采取转包等方式流转。

3、土地转包合同的要件

根据农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，转包合同的主要内容包括双方当事人的姓名、住所；转包土地的四至、座落、面积；转包期限和日期；土地用途；转包价格；转包合同到期后地上附着物及相关设施的处理；违约责任。

4、名为转让实为转包土地纠纷的处理

农村土地转包、转让协议常常存在规范不足的情况。对于名为转让实为转包性质的土地纠纷，需要审查转包协议内容是否合法。如果合同内容合法，应认定转包协议有效。例如，某村村民甲与乙签订转让承包地、荒山使用权的协议，协议约定甲将承包土地2亩、荒山3亩交由乙方使用。从协议内容来看，应认定为转包协议而非转让土地。转让与转包土地性质不同，法律后果也不同。转让土地须经发包方同意，即村组同意，转让后承包方即丧失对土地的承包经营权。而转包土地并未丧失承包经营权。因此，如果转包协议内容真实、合法，应认定协议有效。若转包方要求收回土地，一般不予支持。

5、农村房屋买卖中搭配土地纠纷的处理

这类纠纷在山区表现典型。例如，移民搬迁、迁居城镇等引发农村房屋买卖及搭配承包土地的问题。如何处理发生纠纷后成为人民法院民事审判工作的难题。主要表现在：一是合同效力的认定；二是承包期限的认定；三是对土地投入损失的认定。举个例子来说，张某与李某为同村农民。张某因进城居住，将其在某村的房屋以5万元的价格出卖给李某，并搭配张某的承包土地和山林。双方签订了房屋买卖和土地转包两份协议，并已交付房屋和土地。三年后，张某因故返乡居住，要求收回承包地，但李某不同意，双方为此发生斗殴。张某将此事诉至法院。经审查双方签订的土地转包协议，确认协议为双方真实意思表示，但未约定土地使用期限，书面约定为长期使用。该案在合同效力和实体处理上存在不一致，有的认为应维持合同效力，理由是双方签订的合同属于真实意思表示，土地转包合法，因此应驳回原告的诉讼请求。有的认为应解除合同，理由是合同中未约定明确的转包期限。实践中，有的协议明确写明长期使用，有的写明归其使用，有的写明永久使用，但都未约定具体的转包期限。根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，当事人对转包期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条的规定办理。而根据合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。合同生效后，当事人就质量价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于土地转包期限没有约定或约定为长期、永久的情况，应视为不定期转包。如果转包方要求提前收回承包地，一般应予支持。土地转包与出租既有共同点也有区别，共同点在于都没有丧失对土地的承包经营权。区别在于土地转包有可能是无偿的，而出租土地是有偿的，且出租期限与转包期限法律规定不同。出租期限法律规定最高为二十年，转包期限最高不能超过合同期下余部分期限，即最高不超过法律规定的三十年。

6、土地转包协议中约定的转包期限超过土地承包期的效力认定及处理

当事人双方签订的土地转包协议，如果内容合法且属于真实意思表示，可以认定合同有效。如果约定的转包期限超过法律规定或超过剩余承包期限的部分，应认定为无效，其余期限应当有效。例如，甲将土地转包给乙承包经营，约定转包期为三十年。后来甲返乡居住，提起诉讼要求收回承包地。法院经审理认为甲转包给乙的土地承包期限只剩下27年，约定的三十年超过法律规定，对超过部分期限依法认定无效，对其余部分维持双方转包协议。甲不服，提起上诉，二审维持原判。

7、土地投入损失的认定及处理

对于提前解除的土地转包合同或无效的土地转包合同，如果受让方对土地进行了整理、维修等投入以提高土地生产能力，一般应根据当事人的证据情况和现场查看土地情况综合认定，并结合当事人双方签订合同时有无过错来区分责任，可以采取折价方式进行赔偿。例如，甲方转包给乙一块土地，乙接受后对土地进行了整理、维修，花费了工时费和材料费共计三千元。后来甲提起诉讼要求提前收回土地，乙反诉要求赔偿土地投入损失三千元。法院查明，双方转包期限未约定，因此支持甲方的诉讼请求，解除双方转包合同，并判令甲方赔偿乙方土地投入损失三千元。宣判后，双方接受判决，不再继续诉讼。

8、土地转包纠纷的解决途径及现状

根据我国农村土地承包法规定，发生土地承包经营纠纷的当事人可以通过协商解决，也可以请求村委、乡镇人民政府调解解决，如果当事人不愿意协商或协商不成，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。在实际中，由于维权成本的考虑，大多数纠纷当事人选择村委、乡镇人民政府进行调解处理。如果村委、乡镇政府在调解这类纠纷时无法达成协议，往往会采取处理决定方式做出裁决，导致一方当事人不服，直接向人民法院提起诉讼，而很少选择仲裁方式解决。这主要是因为农村土地承包仲裁机构在处理土地转包纠纷时具有优势，可以借助村委、乡镇政府的力量及其本身的优势，恰当处理，依法仲裁，往往能够起到解决纠纷的作用。但是，如果纠纷进入法院，法院在处理这类案件时面临较大的困难，很难调解并结案，不易解决问题，甚至可能导致涉法上访案件的发生。因此，对于这类纠纷，最好选择乡镇调解和政府仲裁的途径来解决。