营业房拆迁停产停业损失的计算方法

一、根据被征收房屋总体价值的一定比例计算

根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，拆迁非住宅房屋造成停业的营业用房，应按照不超过拆迁补偿款的8%进行补偿；非营业用房则应按照不超过拆迁补偿款的5%进行补偿。

二、按照房屋面积计算

根据上海的规定，因拆迁造成停产停业损失的补偿标准是根据被拆除房屋的建筑面积，以每平方米300-400元的价格进行计算，具体数额由拆迁双方协商确定。

三、根据经营收入、利润等指标确定

深圳的规定是，对于合法经营的拆迁房屋引起停产停业的情况，如果能够提供完税证明以确定利润标准，将给予3个月税后利润的补偿；如果无法提供利润标准，则按照上年度同行业月平均税后利润额或者同类房屋市场租金的3个月进行补偿。

四、区分企业用房是住宅用还是非住宅用

根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的规定：1. 非住宅房屋的停产停业损失补偿费的计算公式为：(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。- 用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。- 月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润根据征收决定发布前12个月的损益表确定，如果无法确定，则根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税进行推算。- 修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。- 员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按照征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。2. 用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元的一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。

五、按照营业年限计算

一般情况下，在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。

六、由评估机构进行评估

停产停业损失需要由具备资质的评估机构进行评估，并根据评估结果进行补偿。

七、据实补偿，协商确定

被拆迁人需提供相关材料证明停产停业损失的数额，与拆迁方进行协商确定补偿金额和期限，补偿期限为停产停业的时间。

营业房拆迁，承租人的补偿权益

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，营业房被拆迁的承租人可以获得以下拆迁利益的补偿：1. 安置补偿：如果选择房屋产权调换，房屋征收部门在交付产权调换房屋之前，应向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房的补偿。2. 停产停业损失补偿：对于因征收房屋造成停产停业损失的情况，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿金额。具体的办法由省、自治区、直辖市制定。根据以上法律规定，承租人在营业房拆迁过程中有权获得相应的安置补偿和停产停业损失的补偿。