房屋拆迁时住改非的定义和补偿方式

一、住改非的定义

我国法律对房屋的性质没有做出具体的分类，也没有明确规定“住改非”这一术语。然而，“住改非”是在拆迁补偿中对住宅改成非住宅的一种特定称谓。具体而言，指的是国有或集体所有的土地上的房屋，其所有权证上载明的用途为住宅，但实际上利用其沿街的地理位置优势改做经营。同时，该房屋依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，并有纳税记录。住改非的认定主要依据于国务院办公厅2003年发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、住房和城乡建设部2011年印发的《国有土地上房屋征收评估办法》，以及当地政府的行政规章。认定“住改非”需要综合考量多个方面，包括依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件，完税凭证，租赁手续，房屋实际使用现状以及经营时间等。

二、住改非的补偿方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，对于拆迁范围内，产权为住宅但已依法取得营业执照经营性用房手续的情况，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的拆迁补偿。具体而言，住改非房屋的补偿方式可以有以下几种形式：1. 按照住宅房屋与商业用房的均价确定补偿金额。如果拆迁的住宅房屋被用作经营使用，并在拆迁通告发布前依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点一致，那么其补偿金额将按照同类房屋住宅和非住宅的估价金额平均值确定。2. 按照商业用房确定补偿金额。某些地方对于“住改非”的房屋补偿优惠比较彻底，要求在拆迁公告发布前一段时间以上已经经营，并能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有地方规定按照房屋的实际用途进行补偿。3. 参照商业用房估价，并根据是否沿街标准有所不同。参照商业用房估价的前提是取得工商营业执照，持续经营并持续纳税一定时间。对于沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对于非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。4. 住宅部分用于经营的，按照商业用房进行补偿，其余按照住宅标准进行补偿。某些地方规定，对于住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。具体操作上，根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间点之前住改非。此时间点之后，除临道路第一层以外的其他住改非房屋一律按照住房性质进行评估补偿。5. 采用混合标准。对于临街底层的住改非房屋，被拆迁人实际作为门市经营的面积，可以参照同地段门市的评估价格进行补偿。对于其他住改非房屋的货币安置补偿，被拆迁人实际用于经营的面积可以按照住宅评估价格的倍数进行补偿。以上是对住改非的定义和补偿方式的详细解释。在实际操作中，具体的补偿标准可能因地区而异，需要根据当地的规定进行具体的补偿计算。