抵押全款购房应注意什么
点击数：13 更新时间：2023-12-20
抵押贷款多为消费类贷款，需要向银行提供贷款后的消费用途。如果没有担保公司的支持，个人很难直接获得贷款金额。银行会将贷款存入一个账户中，只有在特定的消费行为上才可以支取，不适合用于还款。
抵押贷款的利率一般在基准利率的基础上打9折至1.1倍。
全款购房且在拿到房本后的3年内，适合需要借款全款购房或购房后需要资金周转的个人。
利率为基准利率的7折，相当于将住房抵押贷款转为一手房或二手房按揭。
贷款金额等于契税和评估价中较低的那个数值乘以70%。
注意不要将房价定得过低，否则贷款金额会受到限制。
容易率小于1的房子只能贷款50%，可以寻求认识的评估公司的帮助。
在办理过程中，需要一个借款人（非直系亲属），他需要携带身份证到现场签订借条，并办理一张农行卡。贷款的金额将直接打入借款人的账户，建议选择一个可信赖的亲戚。
在以往的审判实践中，对于不动产交易行为效力的认定存在两种观点：
一种观点认为，债的无效可以直接导致物权变动无效，即使物权变动的事实已经发生。例如，一方以艺术品与另一方置换房屋，房屋产权变更登记后，艺术品在交付前毁损或被鉴定为文物无法交易，根据这种观点，房屋产权变动将被视为无效。
另一种观点认为，应以物权变更登记是否完成为标准来衡量不动产交易行为的效力。如果已完成变更登记，则承认物权变动的效力；反之，不仅物权未发生变动，债的效力也无效，也无需履行。
一些学者认为，物权行为包括两种不同性质的行为：负担行为（债的行为）和处分行为（物权行为）。负担行为指的是涉及债权债务的法律行为，如买卖合同中对债权债务的设定；处分行为指的是直接使某种权利发生、变更或消灭的行为，如根据合同约定交付标的物的行为、办理物权变更登记的行为或单方抛弃所有权的行为。根据无因性理论，负担行为是物权行为的原因，负担行为的效力不应影响物权行为的效力。
无因性原则的目的是为了保护交易的安全。根据这一原则，物权行为的效力仅取决于法律规定的权利变更形式要件，而不受物权变动原因的限制。这与票据法中的无因性原则相同。为了确保交易相对人或第三人的信赖利益，大多数国家都承认根据登记或占有的表征而实施的民事行为是有效的。
在不动产物权行为中，善意取得的问题引发了争议。一种观点认为，不支付对价的物权行为仍然是有效的，应适用无因性原则；另一种观点认为，不支付对价的行为不符合善意取得制度中支付对价的特征，如果转移物权的一方没有处分权，则债的无效将导致物权行为也无效。
无因性原则是交易过程中的一般原则，对于不支付对价的物权行为是否适用仍存在争议。根据无因性原则，不支付对价的行为仍然是有效的民事法律行为，应适用无因性原则。然而，也有人认为，不支付对价的行为不符合善意取得制度中支付对价的特征，如果转移物权的一方没有处分权，则债的无效将导致物权行为也无效。
根据物权法(草案)建议稿，当在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，应推定该人享有该项权利。这样的立法目的是为了通过登记权利来保护物权相对人的利益，并建立一个客观标准可以确认的公正。因此，物权法(草案)建议稿肯定了经登记后物权变动的效力，并利用不当得利制度保护原物权人的权利。这并不意味着对已经生效的物权行为进行无效宣告，而只是物权的又一次变更，是债权得以实现的结果。只有这样，在物权回归到原权利人之前，新设立的其他物权不会与原物权人的权利发生冲突，并且可以按照物权优先的原则先行受到保护，原物权人所受到的损失则可以由侵害其债权的人进行赔偿。
在已经生效的以转移物权为目的的债务关系中，出让物权的一方不能以物权优先为由拒绝履行，而应根据实际履行债务的原则办理标的物的权利变更登记。