能否购买正在还贷款的房子

能否购买正在还贷款的房子

涉及贷款的房屋的交易限制

在取得房屋所有权之后，房屋所有权人有权出售房屋。根据这一原则，买卖双方可以签订《房屋买卖合同》，并确保合同的有效性。然而，如果房屋被抵押，卖方应该明确告知买方。房屋被设定抵押权后，未经抵押权人（即银行）同意，无法办理过户手续。这是进行正常交易时必须克服的问题。

解除房屋的还贷抵押

一种方法是买方自筹资金还贷。买方可以通过向亲友借款或其他途径筹集资金，先还清银行贷款，解除抵押，然后与买方正常交易，根据交易进行分几笔付款，交房、过户。然而，有时买方无法自行还贷。

另一种方法是买方先付全部或大部分房款给卖方。卖方利用买方的资金或适当加上自己的资金还清银行贷款，然后办理过户手续。为规避买方的风险，建议约定卖方在收款同时将房屋实际交付给买方，以避免一些风险。此外，可以要求卖方提供其他可靠的担保、将资金交给第三方保管监督使用，并在合同中明确约定卖方的违约责任，以保障买方的权益。

第三种方法是通过银行办理转按揭。房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续，通过变更抵押登记，将原来房屋所有权人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务一并转让给买房者。这种方式的优点是对房屋买卖双方都比较安全，也适用于无能力一次性支付购房款的买方。然而，这种方式的前提是必须征得银行的同意。办理程序相对复杂，时间较长，同时也会受到买方是否具备取得银行贷款条件的限制。

按揭购房要注意的问题

审查楼盘是否符合贷款条件

购房者首先要了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约，属于可以预售的期房范围。

与发展商签订购房协议

购房者应与发展商签订购房协议，并交付定金。协议应明确规定如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等的处理方式，以避免出现贷款批不下来，购房不成反而要赔偿定金的情况。

待贷款获批准后签订契约

在贷款获批准后，购房者与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》，并跟踪交易见证办理情况。凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。