一、房屋征收评估报告的有效性

相关法律规定

根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收评估方案只有由具有相应资质的房地产价格评估机构依法制定的，才被认为是有效的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对于被征收房屋的价值补偿，其补偿金额不得低于被征收房屋在征收决定公告之日的市场价格。被征收房屋的价值必须由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法进行评估确定。

如果对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。如果对复核结果有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中必须公开征求社会意见。

房地产价格评估机构的选定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。如果协商不成，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构在进行房屋征收评估工作时，必须独立、客观、公正地进行，任何单位和个人都不得干预。

二、城市房屋拆迁评估估价的特点

估价数量大

由于我国城市建设的快速发展，城市拆迁往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等原因引起的。因此，城市房屋拆迁的数量很大，少则一、二栋房屋，多则成片乃至一个或多个小区。

涉及面广，社会影响大

城市房屋拆迁涉及到的房屋类型广泛，包括居民个人房屋、机关企事业单位房屋，以及住宅用房、商业用房、办公用房、生产用房等。同时，拆迁涉及到的不仅是财产补偿问题，还涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。对于居民个人来说，房屋往往是最重要的财产。因此，城市房屋拆迁估价事关千家万户的切身利益，产生的社会影响非常大。

估价对象复杂，需要协调各种关系

相对于其他类型的估价，拆迁估价的对象更加复杂。一个拆迁项目往往涉及到不同类型的物业，包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等。这导致在选择估价方法时存在较大的难度。同时，在一次估价中还需要面对大量的房屋，以及拆迁人和被拆迁人的利益冲突。由于各方对自身利益的维护，会出现不同的意见，因此协调各种利益关系是拆迁估价中的重要工作之一。

补偿价格关联性强

在同一城市、同一时期、同一地段和同种类型的房屋拆迁补偿中，以及在同一时期、同一地段和不同类型的房屋拆迁补偿中，甚至在同一时期、不同地段和同种类型的房屋拆迁补偿中，补偿价格之间存在着相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发拆迁冲突。