存在权属争议的房产，拆迁补偿款究竟该给谁？

【案情经过】

位于北京市海淀区某小区院内的二间西房，原为案外人王某所有。1992年10月，原告与王某达成购买西房二间的买卖协议，并经房地产管理局（简称房地局）核发了房产卖契。后因该房产涉及拆迁，为获得拆迁补偿，2010年3月，王某对房地局提起行政诉讼，要求撤销其合法的房产卖契，并在终审认定，以房地局对集体土地上房屋买卖出具卖契没有法律依据，撤销了房地局核发的房产卖契，并在终审判决中说明，原告与王某关于该房屋买卖的争议通过其他法律途径解决，该终审判决于2010年4月22日生效。在该行政终审判决作出及生效前，原告正式通知被告，认为行政判决并不能解决原告与王某之间的民事法律关系，在该争议房屋所有权不明的情况相爱，被告不能向王某支付拆迁补偿费。同时，原告诉至法院，要求确认其与王某的房屋买卖合同有效，并将起诉情况也告知被告。后法院于2010年8月6日判决确认原告与王某关于上述西房二间的买卖合同有效。但是，被告房地产公司在2009年11月29日与王某就某小区院内的二间西房达成拆迁货币补偿协议，被告明知该争议房屋的所有权没有确定的情况下，于2009年12月16日将二间西房拆除，并于2010年4月22日擅自将68万元拆迁补偿费支付给了王某。刘某遂依据生效房屋买卖合同诉至法院，向被告主张68万元拆迁补偿费。

【律师说法】

北京市达莹律师事务所吴德志律师认为，在房屋拆迁过程中，经常会出现共有人权属争议或权属不明的情况，尤其在房屋买卖双方当事人之间或家庭内部成员之间，往往因拆迁面临巨额补偿对涉拆迁房屋产权引发争议，依据拆迁管理办法，拆迁补偿的对象是房屋所有权人，因此，要获得拆迁补偿，被拆迁人必须提供合法有效的产权证明，才能获得补偿。本案中原告能否获得房屋拆迁赔偿的关键是被告诉争房屋拆迁补偿款发放给案外人是否有过错。一方面，依据城市房屋拆迁管理办法，拆迁单位应当对拆迁房屋的所有权人给予补偿。原告依据买卖合同，某小区西房二间房屋的所有权，在该房被拆迁时，原告依据生效的房屋买卖协议，可向房屋登记管理部门申请房屋产权过户，属于准产权人，故属于拆迁补偿的合法受益人，被告应将房屋拆迁补偿款支付给原告。另一方面，因诉争房屋在拆迁时因发生产权争议，被告在明知的情况下，将诉争房屋的补偿款予以提存，虽尽到了一定的注意义务，但通过行政诉讼，最终房屋卖契核发因无据而被撤销，但未否定原告对该房的所有权，且行政判决书明确了“原告与王某之间关于房屋买卖的争议应通过其他法律途径解决”，因此，被告将补偿款发放给王某没有依据。由于被告对行政判决的错误理解导致补偿款的错误发放，侵害了房屋所有权人的利益，被告主观上存在过失，故对给原告造成的损失有责任予以赔偿。为防止产权人的合法权益遭受损失，在产权争议诉讼中，一方当事人可以向法院申请对拆迁补偿款采取财产保全措施，对拆迁或请求拆迁人将拆迁补偿款向有关机关提存，防止拆迁人把拆迁补偿款发放给案外人，损害真正产权人的合法权益。当然，拆迁人为防止错发拆迁补偿款，在签订拆迁补偿协议之前可要求对争议的房屋进行确权，要求被拆迁人提供有效的权属证明文件。

【审判结果】

由于被告未尽审慎和注意义务，导致对行政判决的错误理解将拆迁款发放给他人，侵害了房屋所有权人的利益，主观上存在过错，对给原告造成的损失负赔偿责任，按照原告刘某实际收到的损失68万元给予赔偿。

【相关法条】

《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条　拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十六条 拆迁产权不明确的房屋（包括在区、县国土房管局公告的搬迁期限内产权仍未明确的），经公证机关办理证据保全，由拆迁人按照本办法规定的标准给 予货币补偿后先行拆迁。补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，并将被拆迁房屋的有关证明文件交区、县国土房管局保存。房屋所有权人下落不明或者在拆迁公告规定的搬迁期限内未答复的，参照前款规定执行 。