带设计方案土地出让方式的规定是如何的

带设计方案土地出让方式的法律分析

一、带方案出让的定义和类型

带方案出让是指政府在土地出让前，明确规定城市设计、建设工程方案、功能运营、基础设施建设要求等相关条件，并将其纳入土地出让合同的前提条件。受让人在取得土地后，必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营，以落实相关的条件和要求。根据带方案的不同，土地带方案出让可分为带城市设计方案、带建设工程设计方案、带基础设施条件、带功能运营要求四种类型。

二、带方案出让存在的问题

在推进带方案出让的过程中，存在以下问题：

1. 方案编制规范待完善：目前只有部分城市对城市设计方案的编制有规范性的文件指导，对于其他类型的方案编制工作，相关的指南还不完善。

2. 出让规则欠严谨：部分城市的出让人可能利用带方案出让的特性，故意设置苛刻的限制性门槛，规避公开竞争，变相圈定前期招商对象。

3. 监管机制尚缺乏：带方案出让的地块往往附加一些限制条件，但这些条件缺乏明确的目标和定量考核标准，导致难以实施。同时，缺乏有效的监管机制，使得出让人难以有效监管项目的开发和运营。

三、带方案出让的编制方案

在制定带方案出让的编制方案时，应注意以下几点：

1. 明确目标定位：带方案出让的目标是实现出让地块的经济、环境和社会效益有机结合，近期效益与远期效益结合，局部效益与整体效益结合。

2. 因地制宜：根据各自特点选择合适的方案类型，如带城市设计方案适用于重点地区、重要景观地段，带建设工程设计方案适用于与重大基础设施紧密结合的地块等。

3. 完善工作机制：在编制方案时，应符合市场机制的运行规则，实现政府公共利益和企业自身利益的“共赢”。同时，应根据方案的不同，采取差别化的管理方法，并明确强制性指标和建议性指标。

四、健全带方案出让的出让规则

在做好方案的同时，应加强带方案地块的出让规则，规范出让行为。具体做法包括：

1. 加强合规性和合理性审查：在地块出让前，对方案进行审查，确保方案符合相关部门的确认和要求。

2. 公示与解读：在入市公告前，召开方案解读会，向社会公众解读方案和出让流程，公开相关信息。

3. 选择合适的交易方式：根据方案特点和价格收益考虑，选择合适的交易方式，如招标、挂牌等。

五、加强带方案出让的监管

在带方案成功出让后，应明确监管职责，强化履约管理。具体做法包括：

1. 谁提出、谁监管：相关职能部门应按照各自职责进行监管，对方案中的要求进行监控和处置。

2. 重点监管强制性指标：对于带方案出让中的强制性指标，应作为监管的重点对象，及时预警和处罚违约情况。

3. 注重“三结合”：在监管方式上，结合方案审核、竣工验收和土地利用绩效评估，加强对不符合要求的项目进行监管。