背景介绍

北京城市开发集团旗下的某物业公司是一家国有大型物业公司，负责管理北京市七个区、24片住宅小区。该公司在2003年对业主共进行了568起诉讼，涉案金额共计635万元。目前已胜诉332件，涉及金额389万元；正在强制执行的有32件，涉及金额126万元。这些诉讼的原因是业主欠费问题。

物业公司的困境

该物业公司管理的小区主要是普通商品房、经济适用房和危改小区，从2000年至2003年，业主欠企业费用达到3千多万元，平均每年欠费近1千万元。由于物业管理企业是微利企业，在如此大额的欠费面前已经难以维持自身的生存。因此，该企业不得不运用法律手段进行维权，将业主告上法庭。

欠费问题的成因

在这数千万元的欠费中，供暖费占了70%，达到2千万元以上，其余的30%是物业费欠费。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。然而，为什么他们还在代收供暖费呢？过去，该物业公司所管理的大多数是老旧小区，即过去的单位公房。房改之后，虽然房屋产权成为个人所有，但供暖费一直是单位代缴，也一直是物业公司代收。尽管去年《物业管理条例》出台后有了规定，但在2003年供暖季到来之际，北京市政府为保证全市按时供暖，仍旧维持现有的收费方式。

市场化的难题

这个问题涉及到业主观念上的问题以及政策改变引发的问题。去年在供暖季到来之时，北京市的媒体多次报道了相关问题。有的媒体指出，在任何情况下，保障人们的温饱是政府的责任。因此，解决冬季供暖问题成了远比一般经济问题为大的社会问题和政治问题。现在的问题是，由于供暖系统与过去的计划经济相配套而形成的庞大供暖网络，成了阻碍供暖系统进入市场化经营的技术壁垒。在以“楼”为单位进行统一供暖的系统中，交了钱的与交不起钱或不交钱的住户被捆绑在一起，给供热企业带来了无法解决的两难境地：不供暖，则交了钱的住户权利受到侵害；供暖，则那些不交钱的住户就搭了“便车”，不但损害了企业利益，也对交了钱的住户不公平。

政府的职责

企业自身力量无法解决这个两难局面，因此政府有责任出面解决这一问题。目前的两难局面显然是由于从计划经济向市场经济的转型而导致的。政府政策转变引发了矛盾，但政府又没有相应的办法对原有的系统进行改造以适应新的政策。因此，政府只能承担出现的问题，尽管这看似符合市场经济的原则，但实际上政府未尽到应尽的责任。

企业的两难选择

物业管理企业面临的问题是生存问题，当政府无法立即解决时，他们只能通过法律手段来解决。虽然打官司耗费人力物力财力，但不打官司更不行。通过诉讼收费已经成为企业生存不可或缺的手段了。尽管每件案子的金额可能只有几百元或上千元，但由于欠账太多，一年就上千万元，三年下来积累了几千万元的亏空。在市场经济中，为了生存和发展，企业必须赢利，必须将损失降到最低。

物业公司与业主之间的平等关系

过去，人们对物业管理企业维护自身权益的认识不够，觉得物业管理是为业主服务的，总有低人一头的感觉。尤其是一些不规范的物业管理公司服务不到位，给社会造成了一定的影响，好像只要物业公司与业主发生矛盾，就是物业公司的错。然而，2003年《物业管理条例》的颁布使人们逐渐认识到物业公司与业主之间是平等的，公司的利益与业主的利益同样应该受到保护。这种观念的变化使人们对过去的欠账问题有了新的思考，因此想到要运用法律手段来保护自身的合法权益。

分析与建议

物业公司应提高自身素质和服务水平，同时业主也应提高素质，树立市场经济下的住房消费观念。物业企业之所以将业主告上法庭，是希望通过法律手段强化业主的守法意识，最终实现物业公司与业主共同按法律办事，更好地维护双方的合法权益。这将促进物业管理水平的进一步提高，并使业主能够住得安心舒心。