《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿是否适用于商品房面积欺诈

一、商品房销售者与购房者的地位和信息不对称

根据《合同法》第二条的规定，商品房销售合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。在购买商品房时，销售者和购房者签订商品房销售合同，其中销售者提供特定商品即商品房，购房者支付购房款取得房屋所有权。根据《合同法》的定义，商品房销售者符合经营者的标准，而购房者则符合消费者的标准。因此，商品房销售者与购房者之间的关系应受消费者权益保护法调整。在商品房交易中，销售者处于优势地位，并且存在信息不对称的情况。销售者拥有完全信息，而购房者的信息取决于销售者提供。这种信息不对称会导致双方在交易中的利益不平衡。如果法律无法调整双方的利益，销售者可能会选择欺诈行为，而购房者则无法通过惩罚性赔偿来维护自己的权益。

二、商品房面积欺诈应适用惩罚性赔偿

在商品房交易中，如果销售者对购房者进行面积欺诈，应视为欺诈行为。根据《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉意见》的规定，欺诈行为是指一方故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的行为。惩罚性赔偿是一种赔偿数额超出实际损害的赔偿，具有补偿受害人损失、惩罚违法行为和遏制不法行为的功能。根据《合同法》第119条的规定，经营者具有欺诈行为的，应承担损害赔偿的责任。这表明在出现欺诈行为时，适用惩罚性赔偿是有法律根据的，也是符合实践的。

三、完善消费者权益保护法第49条的规定

根据福建、广东两地的地方法规，商品房购房纠纷适用消费者权益保护法，但对于惩罚性赔偿的规定存在不一致。福建省规定了商品房面积不足部分超过千分之六时应加倍赔偿，而广东省没有采纳惩罚性赔偿的规定。消费者权益保护法的立法目的是保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的健康发展。然而，消费者权益保护法第49条规定的惩罚性赔偿在标的较大时对经营者来说极不公平，在标的较小时又不足以保护消费者的合法权益。因此，对于商品房面积欺诈等类似数额巨大的消费者合同纠纷，应考虑完善消费者权益保护法第49条的规定。可以借鉴福建省的规定，将欺诈部分的赔偿倍数提高，同时也应考虑以购买商品的价款或接受服务的费用作为计算的基础，以更好地保护消费者的合法权益。

完善《消费者权益保护法》第49条的规定

一、调整惩罚性赔偿倍数的计算基础

根据分析结果表明，《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿是必要且合理的。然而，对于计算赔偿倍数的基础，即以购买商品的价款或接受服务的费用为限，是否合理，可以参考其他法律的规定。例如，美国反托拉斯法规定了三倍的损害赔偿，其计算基础是竞争价格与垄断价格之间的差额。同样地，为制裁反倾销而征收的反倾销税的计算基础是正常价值与出口价格的差额。因此，对于垄断和倾销等数额巨大的情况，与一般消费者纠纷相比，计算基础应有所区别。

二、调整惩罚性赔偿倍数的具体规定

为了更好地保护消费者的利益，建议在计算基础不变的情况下，调整惩罚性赔偿的倍数。具体而言：

1. 对于金额较小的情况，可以规定惩罚性赔偿的倍数为2倍以上10倍以下，以鼓励消费者索赔，保护小额消费者的利益。
2. 对于金额较大的情况，惩罚性赔偿的倍数应适宜，可以规定2倍以上4倍以下，以维护消费者和经营者利益的均衡。

三、以欺诈金额为计算基础

目前，《消费者权益保护法》第49条的惩罚性赔偿计算基础是购买商品的价款或接受服务的费用。然而，为了更好地保护消费者利益并维护经营者的合法权益，可以考虑以欺诈金额为计算基础。这与福建省的地方性法规相一致，惩罚性赔偿的倍数可以与第49条现行规定一致，即规定为两倍。这一规定主要适用于购买商品的价款或接受服务的费用巨大的情况下，以侧重保护消费者利益的同时，也要维护经营者的合法利益，制裁其违法行为。

综上所述，为了完善《消费者权益保护法》第49条的规定，建议调整惩罚性赔偿倍数的计算基础和具体规定，以更好地保护消费者的利益并维护经营者的合法权益。