土地使用年限的类型及其计算

　　土地类型不同，使用年限也不尽相同。土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

　　土地使用权年期修正算法：

　　1.实质

　　土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

　　2.修正方法

　　(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

　　K=1-1/(1+r)m/[1-1/(1+r)n]

　　式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；

　　r——土地还原率；

　　m——待估宗地的使用权年期；

　　n——比较案例的使用权年期。

　　(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：

　　年期修正后地价=比较案例价格×K

　　若成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：

　　年期修正后的地价=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m2