建工程抵押是否包括土地？

在建工程抵押的法律问题

一、在建工程抵押范围是否包括土地使用权？

根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

二、在建工程抵押存在哪些风险？

1、在建工程合法性风险。

根据相关法律法规，抵押人必须满足以下条件：已取得在建工程占用土地的国有土地使用权，并获得建设用地规划许可证及其他相关证件。此外，根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，借款人只能是抵押人，贷款人只能是金融机构，贷款用途只能用于在建工程的继续建筑资金。

2、价值确定风险。

在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

3、合同风险。

根据建设部《城市房地产抵押登记办法》规定，在建工程抵押合同中必须载明以下内容：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；已交纳的土地使用权出让金或相应款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。如果使用一般的抵押合同，可能导致在建工程抵押合同无效。

三、抵押权的法律特征

1、抵押权是担保物权。

抵押权是为了担保财产的交换价值而设定的一种物权，其目的在于确保债权得以清偿。从抵押权的性质和目的来看，抵押权是担保物权。

2、抵押权是在特定财产上设定的担保物权。

抵押权是为担保债权的清偿而设定的，只能存在于债权人以外的债务人或愿意提供财产作为担保的第三人的特定财产上。

3、抵押权是不转移标的物占有的物权。

抵押权的公示主要是通过登记实现的，抵押权的成立与存续只需进行登记，不需要转移标的物的占有。

4、抵押权的内容包括变价处分权和优先受偿权。

抵押权包括两个内容：一是抵押财产的标价处分权，即在债务人未履行债务时，抵押权人有权以合法方式拍卖、变卖抵押财产或与抵押人协议以抵押财产折价抵充债务；二是就抵押财产卖得价金的优先受偿权。

总之，在建工程抵押涉及土地使用权的抵押范围和合法性风险，合同的明确规定以及抵押权的法律特征都需要充分考虑和遵守。