约定的住房抵押借款合同违约金过高怎么办？

约定的住房抵押借款合同违约金过高的调整

根据《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

如果约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

对于迟延履行约定违约金的当事人来说，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

合同违约金的计算方法

根据合同总额或其他一定数额为基准，可以确定一定的比例作为违约金；根据对方逾期履行义务的时间，可以按照定期固定数额或比例的方式来连续计算违约金。

违约金过分高于造成的损失

如果违约金过分高于实际损失，违约方可以要求法院适当降低违约金支付比例。

违约金过分低于造成的损失

如果违约金的约定比例过低，导致无法弥补守约方实际损失，守约方可以要求提高违约金的数额，或单独提出要求赔偿损失。

法院判决增加或减少违约金的原则

由于违约金增减与法官的自由裁量权具有很大关系，法律规定当事人主张约定的违约金过高请求适当减少时，法院应当以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

违约时定金的双倍返还或不予返还

除违约金外，合同中往往还约定了一定数额的定金（不高于合同总价的20%）。如果对方违约，守约方可以要求对方承担定金责任，按照法律规定，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方如果违约不履行债务，无权要求返还定金；收受定金的一方如果违约不履行债务，应当双倍返还定金。相对于违约金而言，定金在签约时一般已经实际支付，因此，以定金罚则来追究违约责任，数额明确、简便易行，具有相对的优势和便利。在违约金和定金两种违约责任并存时，可以根据实际情况选择其中之一来行使权利。

无论签署的是房屋租赁合同还是其他类型的合同，只要合同当事人未履行合同中规定的义务，就构成违约。当守约方发现自己的权益因违约行为而受损时，可以要求违约方承担违约金等责任。