什么情况下房屋买卖合同无效

1. 无民事行为能力人订立的房屋买卖合同

根据《民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

2. 行为人与相对人以虚假的意思表示订立的房屋买卖合同

根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。对于以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照相关法律规定处理。

3. 违背公序良俗的房屋买卖合同

根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为也是无效的。

4. 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的房屋买卖合同

根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

房屋买卖合同无效时的索赔方式

1. 被买受人可以要求出卖人赔偿房屋的升值部分

被买受人实际享有的房屋升值部分可以作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

2. 索赔条件

(1) 商品房买卖合同已成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；(2) 商品房买卖合同被解除，房屋需返还；(3) 房屋自然升值，升值部分的确定需要由具备法定资质的评估机构进行合法评估。

3. 开发商赔偿购房者

在房价上涨时，如果购房合同解除导致返还的购房款不足以支付购房者购买其他房屋，开发商需要赔偿购房者。