【案例】：艰难的物业管理企业维权之路

北京城市开发集团某物业公司，在2003年对业主共进行了568起诉讼，涉案金额共计635万元。到目前为止胜诉332件，涉及金额389万元;正在强制执行的有32件，涉及金额126万元。据了解，在北京城市开发集团下属的三大物业公司，与业主发生诉讼的情况并不鲜见。为什么物业公司状告业主?为什么会有这么多起诉讼?这些诉讼发生的原因，都是业主欠费。

北京城市开发集团某物业公司是管理北京市七个区、24片住宅小区的国有大型物业公司，公司具有国家一级资质。在所管理的小区中，以普通商品房、经济适用房和危改小区为主，从2000年至2003年辖区内业主欠企业费用达到3千多万元，平均每年欠费近1千万元。物业管理企业作为微利企业，在如此大额的欠费面前已经难以维持自身的生存，所以企业运用法律武器进行生存斗争，将业主告上法庭。

在这数千万元的欠费中，供暖费占70%，达2千万元以上，其余的30%是物业费欠费。 按照去年颁布的《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。为什么他们还在代收供暖费呢?

像许多老的物业管理公司一样，他们所管理的大多数是老旧小区，也就是过去的单位公房。房改之后，虽然房屋产权成为个人所有，但供暖费一直是单位代缴，也一直是物业公司代收。去年《物业管理条例》出台后，虽然有了规定，但在2003年供暖季到来之际，北京市政府为保证全市按时供暖，仍旧维持现有的收费方式。

【市场化的难题】

这里面涉及到几个方面的问题，有的是业主观念上的问题，有的是由于政策改变引出的 问题。去年在供暖季到来之时，北京市的媒体多方报道过相关问题，有的媒体就尖锐的指 出，在任何情况下，“温饱”都是人们生活的基本要求，而保障最广大人民群众的温饱，是 任何政府都必须努力承担的责任。所以解决冬季供暖问题，才成了远比一般经济问题为大的 社会问题、政治问题。

现在的问题是，与过去计划经济相配套而形成的庞大的供暖网络，却 成了阻碍供暖系统进入市场化经营的技术壁垒。在最小以“楼”为单位进行统一供暖的系统 中，交了钱的与交不起钱或不交钱的住户被捆绑在一起，确实给供热企业带来无法解决的两 难：不供，则交了钱的住户权利受到侵害;供，则那些不交钱的住户就搭了“便车”，不但 企业利益受损，对交了钱的住户也不公平。

【政府的职责】

这两难局面靠企业自身力量又无法解决。这时，政府就有责任出面解决这一难 题。目前的两难，显然是因从计划经济向市场经济的转型而导致的。政府政策转变引发矛 盾，政府又没有相应的办法对原有的系统进行改造以适应新的政策，于是政府就只好为出现 的问题“埋单”，于情于理，也只能如此。与此可资对照的，是供水、供电系统。

这两个系统有着与供暖系统同样的公用性质，也属保障群众“温饱”需求的生活必需品。但由于其分 户供应、分户收费的系统改造相对方便、成本较低，于是迅速实现了市场化经营，政府也很 方便地从中脱身。政府该脱身时就脱身，符合建立市场经济的要求。但在供暖问题上，政府 不该脱身时硬要脱身，把政策转变带来的矛盾交给企业和用户去解决，看似符合市场经济的 原则，实际是政府未尽到应尽的责任。

企业的两难选择

物业管理企业的现实问题是生存问题，在政府不能马上解决的情况下只能通过法律去解 决了。但是，人们不禁要问，诉讼真能解决问题吗?亿方物业公司说，作为物业管理公司， 每天都是跟住户打交道，从心里讲也不愿意跟人家对簿公堂。而且每打一场官司都要耗费人 力物力财力，还要花时间。

但是权衡下来，不打官司更不行。现实是，通过诉讼收费已经成 为企业生存不可或缺的手段了。虽然单就一件案子看，就是几百元、上千元的事，但是欠账 太多了，一年就上千万元，三年下来积累了几千万元亏空。现在是市场经济，公司要在市场 中生存、发展，就必须要赢利，必须要把损失降到最低，这是企业最基本的生存法则。

物业公司与业主之间是平等的

“过去我们对于物业管理企业维护自身的权益认识不够，觉得物 业管理是为业主服务的，总有低人一头的感觉。尤其是有的物业管理公司不够规范，服务不 到位，造成了一定的社会影响，好象只要物业公司与业主一产生矛盾，就是物业公司的错。 2003年《物业管理条例》的颁布，我们逐渐认识到物业公司与业主之间是平等的，公司的利 益与业主的利益同样应该受到保护。观念上的变化使我们对过去的欠帐问题有了新的思考， 于是想起要运用法律的武器来保护自身的合法权益 。”

【分析】

平心而论，一方面物业公司应该提高自身的素质，提高服务水平;同时作为服务对象的 业主也应该提高素质，建立市场经济下住房消费观念。物业企业之所以把业主告上法庭，是 希望通过诉诸法律的方式强化业主的守法意识，最终达到物业公司与业主共同按法律办事， 更好的维护双方的合法权益。促进物业管理水平的进一步提高，业主也能住的安心舒心。