房屋拆迁补偿中公摊面积的计算方法

一、法律规定

根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定，征收单位、个人在房屋及其他不动产的拆迁中，应当依法给予拆迁补偿，保障被征收人的合法权益，并保障被征收人的居住条件。这一条款体现了保障被拆迁户居住条件的立法精神，即“拆一还一”的原则。

二、山东省规定

根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，补偿房屋的公摊面积应单独计入应补偿面积。对于征收住宅房屋实行货币补偿的情况，根据征收区域新建商品住房市场价格计算货币补偿金。公摊面积的计算方法是将补偿房屋的应补偿面积与公摊面积比例相乘。公摊面积比例在市区范围内根据住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例确定，用于其他工程建设的按百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例由当地人民政府根据实际情况确定并报市人民政府备案。

三、陕西省规定

根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，公摊面积部分不计入房价款。

不同楼宇的公摊面积比例

1. 7层以下住宅

7层以下住宅的公摊率为7%-12%。公摊部分包括外墙水平投影的1/2、楼梯、楼梯间以及为住户提供服务的物管用房（如热交换站、水泵房、配电室等）。

2. 7-11层住宅

7-11层住宅的公摊率为10%-16%。对于楼层为7-9层的小高层住宅，公摊系数在10%-15%之间，不包括地下设备用房、底层商铺和底层架空的情况。带电梯的小高层住宅的公摊系数在15%-20%之间。

3. 12-33层住宅

12-33层住宅的公摊率为14%-24%。由于高层住宅的建筑规模较大，一般楼层数在25-33层之间，因此公摊面积较多。此类住宅的楼梯高度也较高。

4. 别墅类

别墅类住宅的公摊率为1%-8%。独立别墅一般没有公摊面积，而联体别墅有较少的公摊面积。公摊面积的分摊原则是仅限于本楼内部与本楼建筑结构有连接的部分，且仅向本楼居住者提供非营利性服务。不符合此条件的建筑不计入公摊面积。

房屋拆迁补偿方式

1. 货币补偿

货币补偿是房屋征收中最常见的补偿方式。征收部门根据被征收人的选择，以货币形式对被征收房屋的价值进行补偿。被征收房屋的价值由具备相应资质的房地产价格评估机构根据区位、用途、建筑面积等因素，按照国家规定的评估办法进行评估确定。补偿款可以等于或高于被征收房屋的价值，但不得低于其价值。

2. 产权调换

产权调换是指根据被征收人的选择，征收部门用自己购买或建造中的房屋所有权来补偿被征收人，并根据被征收房屋的价值与用于产权调换的房屋的价值进行差价结算。

3. 货币补偿和产权调换相结合

在征收补偿中，可以将部分房屋采用货币补偿方式，部分采用产权调换方式。这种补偿方式在实践中较为常见。由于调换房屋的面积和被征收房屋的面积很难完全相等，即使相等，结构上也可能存在差异，因此需要通过货币补偿的形式对差额进行补偿。