拆迁补偿应按照建筑面积、套内建筑面积或公摊面积算？专业律师解析

房屋面积计算在征收中的影响

房屋面积的计算对于被征收人的补偿具有直接影响。那么，在征收过程中，到底按照什么标准来计算“房屋面积”呢？是建筑面积、套内建筑面积还是公摊面积？本文将对此进行探讨。

实践中的“房屋面积”即为“建筑面积”

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第9条的规定，对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，包括房屋的性质、用途和建筑面积等信息。

在房屋征收实践中，所谓的“面积”通常指的是建筑面积，而不是套内建筑面积或单纯的使用面积。

使用面积、套内建筑面积、公摊面积的定义

使用面积：使用面积常被称为“地毯面积”，它是指房屋内地面上可以铺设地毯的全部面积。

建筑面积：建筑面积是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。建筑面积等于套内建筑面积加上公摊面积。简单来说，建筑面积是购房时销售人员所宣称的面积，也是登记在房产证上的面积。

公摊面积：公摊面积是指商品房销售中应计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

地方条例保障被征收人的权益

需要注意的是，在实践中，一些地方性规定如北京、上海等地仍然沿用了《条例》中的“建筑面积”一词。而有些地方还制定了规定以保障被征收人的权益。

例如，《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》第15条第（四）项规定，安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。

济南市的这一规定有效地避免了置换的安置房的公摊面积增加，从而导致被征收人实际可使用面积减少的情况。同时，根据“拆一还一”原则适度增加的补偿原则，被征收人也不必过于担心自己的安置房实际使用面积减少的问题。

注意区分不同面积概念

作为被征收人，我们必须仔细区分房屋征收中的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和公摊面积等概念。

如果对测绘面积结果不满意，被征收人可以在房屋价格评估报告的复核、专家委员会鉴定乃至征收补偿决定的诉讼中提出异议。然而，通常情况下，面积本身不会引发太大的争议，主要争议点集中在对“无证面积”的处理标准上。