香港住房政策：增加宅地供应的关键

房价下跌和土地供应问题

由于香港居民对住房、收入等民生问题的抱怨不断增加，港府决定采取措施降低民众的住房负担，其中包括让房价下跌。然而，解决问题的关键在于如何增加宅地供应，而这需要破除环保考虑和土地财政诟病对土地出让的制约。

香港楼市的困境

在香港资本市场下挫，港币兑美元创2007年以来新低的情况下，香港楼市也经历了连续12年上涨后的下跌。数据显示，2016年1月，香港所有物业成交量达到25年来的新低。私人住宅价格指数在去年9月达到顶点后，四季度下跌了8%。研究机构预测，今年香港房价将下跌约10%，到2017年将下跌30%。

土地出让的问题

在楼市量价均受挫的情况下，香港春节后拍卖的一块土地以史上最低成交价被卖出。然而，仔细阅读土地出让文件后发现，该地块存在环保司法复核的问题，买家购地后需要等待司法程序走完，并且政府胜诉后才能开发。这意味着，中海地产拿到了一块前途未卜、有瑕疵的地块。在香港法制社会下，官司扯皮不断、复杂冗长成为常态，特别是涉及环评官司的工程项目更是旷日持久。因此，土地以超低价拍卖也就不足为奇了。

土地供应的问题

香港土地供应非常有限，其中三分之二被规划为不可开发的郊野土地，住宅用地仅占4%。与此同时，香港保留了比住宅用地还多的农地，而这些农地多用来堆积集装箱。如果将农地转为住宅用地，就可以增加存量住宅。然而，香港的法定图则已将土地用途限制在一定范围内，一旦涉及动用土地，就会遭到各方面的阻挠。此外，还有人要求政府打击“炒家”造成的空置和贫富差距、开发商囤积土地以及全球投资者涌入香港等问题。这些都是导致政府不敢开发郊野的原因。

解决土地供应问题的探索

面对土地供应、高房价和住宅短缺的问题，香港政府意识到需要解决这些问题对新一代香港人的成长和香港的竞争力造成的冲击。然而，政府不会采取“辣招”来救市，而是选择让房价下跌，降低民众住房负担。然而，解决问题的根本在于增加宅地供应，破除环保考虑和土地财政诟病对土地出让的制约。因此，出让一些价格较低的土地，特别是借助市场手段来倒逼环保司法纠纷旷日持久的土地尽快投入市场，成为一种可探索的选择。这样一方面可以减少土地财政依赖，另一方面也可以满足底层民众的住房需求。受让类似土地的不仅有中海地产，还有其他本地开发商也在新界储备大量农地。

结论

香港的土地供应问题导致高房价和住宅短缺的困境。为了解决这个问题，香港政府需要破除环保考虑和土地财政诟病对土地出让的制约，增加宅地供应。这样的探索可以减少土地财政依赖，满足底层民众的住房需求，并促进香港的可持续发展。