土地使用期限届满的法律处理方式

续期申请的要求和程序

根据《城市房地产管理法》第21条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者可以提出续期申请。在届满前一年内，土地使用者应提出续期申请。土地管理部门应在合理期限内对续期申请进行审批，除非社会公共利益需要收回土地，否则应予以批准。

续期的性质

土地使用权的续期与土地使用权的出让具有相同的性质。续期申请应在出让人根据社会公共利益需要收回土地之外，得到批准。与土地使用权的出让申请不同，出让人并没有义务批准续期申请。

土地使用权的收回

根据《城市房地产管理法》第21条第2款的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，并且国家未批准其续期申请，土地使用权将被国家无偿收回。国家作为国有土地的所有者，在收回土地使用权的同时，也将无偿取得土地上的建筑物和其他附着物的所有权。

土地使用年限的消失原因

房产建造周期过长

从开发商获得土地使用权开始，到房产规划、开发和销售等过程完成，通常需要两到三年的时间，有时甚至更长。特别是体量较大的楼盘往往需要分多期开发，导致土地使用年限在项目后期出现不同程度的缩减。

转卖导致年限浪费

由于中国土地价格飞涨，一些不良房地产开发商通过高溢价转卖土地来获取利润。这些土地有时会被多次转卖，导致开发进度延迟，从而缩短了土地使用年限。尽管住宅土地使用年限固定为70年，综合类土地使用年限固定为40年或50年，但通过转卖，实际的土地使用年限往往会减少。

资金短缺和证件办理难题

房产项目开发过程中，资金不到位可能导致土地闲置，而一些项目也可能因为相关证件未及时办理而导致土地闲置。直到资金到位、证件齐全后才能继续开发和销售，但在土地闲置期间，土地使用年限实际上会减少。

判断剩余土地使用年限的方法

要了解房屋的土地使用年限，购房者应查看房屋的《国有土地使用证》。购房者在签订购房合同之前，应检查开发商是否具备五证，包括《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。其中，《国有土地使用证》将规定房屋的土地使用年限。需要注意的是：1. 土地使用年限的开始日期是土地使用权出让合同的签订日期，而不是购房合同的签订日期。2. 购房者应核对五证中的用地单位、建设单位和销售单位是否与实际售楼单位一致。3. 建议购房者通过发证机关的网站查询五证的真实性，尤其是对于二手房。