农村门市部拆迁的补偿问题

国有土地上的沿街用房

国有土地上的沿街用房多为正规的商服用地，不存在争议。争议主要出现在集体土地上的沿街用房。下面将探讨集体土地上沿街用房的几种形态。

1、有集体建设用地使用权证的住宅用房

这种房屋在使用权证上标注为住宅用途，但实际上用于生产经营。在拆迁时，应根据商业用地的价值进行补偿。

2、客观现实自然形成的用房

这种用房本身不是沿街用房，但因修路等原因可以用于经营。在拆迁时，应根据商业用地的价值进行补偿。

3、村乡镇统一规划的用房

这种用房是乡、村统一规划的超市一条街、建材一条街等。虽然经过了乡、村的统一规划，但没有取得相关部门的建筑和土地审批手续。在拆迁时，应根据商业用地的价值进行补偿。

4、自建宅基地的用房

这种用房包括农家乐饭店、农家乐宾馆等。在拆迁时，应根据商业用地的价值进行补偿。

5、集体企业改制后的商铺用房

这种用房之前是乡办、村办企业，被一次性买断。在拆迁时，应根据商业用地的价值进行补偿。

补偿标准

这几种情况的沿街商铺用房的价值通常比住宅用地的价值高几倍甚至十几倍。因此，在实践中常常存在争议。被拆迁方主张商业用房，而拆迁方主张房产证上标注的是住宅用地或宅基地。或者在集体企业一次性买断后，原本是厂房用地，只能按照文件中所载明的内容进行补偿，这导致双方存在很大矛盾。根据法律规定，必须持有商服或商业用地的准入手续，即向相关部门申请审批并取得相关文件，才能获得商业用房的补偿。然而，在实践中，现实问题与法律规定存在一定的脱节，二者不能完全吻合。我认为，如果沿街用房达到一定标准，原则上应考虑按照商业用房的价值进行补偿。具体考虑以下几点：1、具有沿街性和商业位置优势，满足商业用地的价值取向；2、取得法律所允许的相关经营手续，如营业执照、税务登记证等；3、持续稳定的经营行为，即客观上满足取得合法手续并持续稳定经营，符合常识认定的商业用地的形态；4、不能属于临时搭建或严重违章建筑。根据《城乡规划法》，2008年以后建设并未取得相关手续的房屋属于违章建筑。根据以上标准，如果满足一定的条件，应当按照商业用房的价值进行补偿。