律师办理拆迁法律业务操作指引
点击数：15 更新时间：2025-02-03
1. 律师为拆迁人、拆迁单位提供服务在房屋拆迁前期准备阶段的工作内容：
(1) 核实拟拆迁地段的土地性，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。
律师应核实拟拆迁地段的土地性质，包括是否为城市规划区内的国有土地或农民集体所有土地。根据土地性质的不同，确定适用的房屋拆迁程序，是城市房屋拆迁还是农村房屋拆迁。
(2) 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。
律师应核实拆迁人、拆迁单位是否具备拆迁资质，包括是否取得相关许可证或批准文件。同时，律师还需核实拆迁工作人员是否持有合法的上岗证，并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同的合法性。
(3) 核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。
律师应核实拆迁人是否已取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件，并核实是否按照法定程序进行公示。确保拆迁人在拆迁前期准备阶段的行为符合法律规定。
(4) 核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。
律师应核实拆迁人是否已取得建设项目批准文件，并核实是否按照法定程序进行公示。确保拆迁人在拆迁前期准备阶段的行为符合法律规定。
(5) 核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。
律师应核实拆迁人是否已取得建设用地规划许可证，并核实是否按照法定程序进行公示。确保拆迁人在拆迁前期准备阶段的行为符合法律规定。
为了依法维护委托人的合法权益，进一步规范房屋拆迁估价行为，根据《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，结合本市实际情况，制定本章。
律师代理房屋拆迁估价的工作内容包括：
律师需要核实拆迁人、拆迁单位是否具备合法的主体资格和相应的资质，同时核实拆迁工作人员是否持有有效的上岗证。
律师需要对被拆迁房屋的基本情况进行调查，包括房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以便进行准确的估价。
律师需要参与制定房屋拆迁估价方案的讨论和决策，提出专业意见，确保估价方案的合法性和合理性。
律师需要核实房屋拆迁估价的合法性和准确性，确保估价结果符合相关法律法规和估价规范的要求。
律师需要参与房屋拆迁估价结果的审核和确认工作，确保估价结果的准确性和公正性。
律师需要提供法律咨询和解决方案，帮助委托人维护合法权益，解决拆迁过程中可能出现的法律问题。
律师需要参与拆迁补偿协议的谈判和签订，确保委托人的权益得到合理的补偿。
律师需要提供诉讼代理服务，帮助委托人维权，通过诉讼途径解决拆迁纠纷。
律师还需要进行其他与房屋拆迁估价相关的工作，以保障委托人的合法权益。
1.目的和依据
为维护委托人合法权益，规范房屋拆迁估价行为，根据《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的相关规定，结合本市实际情况，制定本章。
2.概念界定
(1)房屋拆迁估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行评估，以确定被拆迁房屋的货币补偿金额。
(2)房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日（农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日）。若拆迁分期实施，则以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。
(3)房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限。
律师应提醒委托人选择具备经拆迁主管机关核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构从事房屋拆迁估价。未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构不得接受房屋拆迁估价委托，也不能出具估价报告或价格咨询报告。
根据相关规定，估价机构的产生有三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或抽签方式确定估价机构。
若采取投票方式，根据投标结果，按照简单多数的原则，一般情况下得票数最多的估价机构成为拆迁范围的估价机构，第二多的成为重新估价机构。拆迁人应公告投票结果。若采用协商或抽签方式确定估价机构，则同时确定重新估价机构。
同一拆迁范围内，一般情况下只能委托一家估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。律师在签订合同时应核实以下内容：
(1)核实双方当事人的主体资格。
(2)核实委托范围是否在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内。
(3)核实委托估价的被拆迁房屋的性质、用途和面积。
(4)核实估价的价值标准和估价方式。
(5)确定双方当事人需要提供的资料及提供方式。
(6)约定估价报告的交付日期。
(7)约定酬金及支付方式。
(8)约定违约责任。
(9)约定争议的解决方式。
(10)约定其他需要约定的事项。
(1)核实拆迁人、估价机构及估价人员的资质、综合实力和社会信誉。
(2)核实估价机构确定程序的合法性。若拆迁人通过投票确定估价机构，拆迁人有公告投票结果的义务。拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并可要求纪检监察机关和基层组织等共同监督。
(3)核实拆迁估价委托合同的真实性和合法性。
(4)核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或是否是拆迁当事人。
(5)核实估价报告的形式和内容。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价内容的真实性和合法性、房屋拆迁估价时点、估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。
(6)核实估价机构公示初步估价结果程序的合法性。
(7)如委托人对估价报告有疑问或异议，协助委托人向原估价机构询问、申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。
(8)对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议，或另行委托估价的结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见时，律师可以协助委托人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
(9)核实房地产价格评估专家委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系，或是否是拆迁当事人。
(10)律师应提醒委托人，若房地产价格评估专家委员会认为估价报告不合法、不规范、不合理，专家委员会可指定其中一家估价单位进行再估价。若拆迁当事人对再估价仍有争议，可重新向专家委员会申请鉴定。
(1)律师应提醒委托人如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构进行现场查勘等工作。
(2)律师应提醒委托人将分户估价报告送交被拆迁人。
(3)律师应提醒委托人，对于成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋，拆迁人应委托估价机构进行抽样估价报告，抽样估价样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5%。若抽样估价结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价标准，拆迁人应在拆迁范围内公示抽样估价结果，估价机构可不再出具分户估价报告，但被拆迁人提出要求的除外。
(4)律师应提醒委托人与被拆迁人保持良好关系，切忌态度生硬，不得指使评估机构偏离客观公正的评估结果。
(1)律师应提醒委托人充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与拆迁人是否有利害关系或是否是拆迁人，建议被拆迁人慎重选择评估机构。
(2)律师应提醒委托人如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构进行现场查勘等工作。
(3)律师应提醒委托人了解拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。
(1)核实估价工作程序的合法性。核实包括房地产估价人员持证上岗、对被拆迁房屋进行实地查勘并做好记录、拍摄被拆迁房屋状况的照片及录像、实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
(2)律师应提醒委托人接受房屋拆迁估价委托后，与拆迁人和被拆迁人保持良好关系，客观公正评估。未经许可不得转让或变相转让受托的估价业务。
(3)核实委托人是否按照拆迁估价委托合同约定的时间和要求完成估价，并向拆迁人出具估价报告（包括分户估价报告）。律师应提醒委托人，若未按约定时间和要求完成估价，或估价失实，应承担相应责任。
(4)律师应提醒委托人对拆迁人、被拆迁人就估价报告提出的疑问进行充分解释，解释内容包括拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
(5)律师应提醒委托人，估价机构应配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供估价报告、估价技术报告及鉴定所需的其他相关资料。
(6)律师应提醒委托人，拆迁当事人应明确被拆迁房屋的性质、用途和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。若拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的性质或面积达成协商一致，可按协商结果进行评估。
1. 目的和依据
为维护社会的稳定，保护委托人的合法权益，特别是处于弱势地位的被拆迁人的合法权益，根据《合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，制定本章作为律师在办理房屋拆迁补偿与安置业务时的参考。
2. 概念界定
本章涉及的以下词语定义如下：
(1) 房屋拆迁补偿安置协议：指根据法律规定，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿安置和房屋拆除相关问题达成的协议。
(2) 价值标准房屋调换：指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
(3) 面积标准房屋调换：指拆迁居住房屋，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
(4) 异地安置：指拆迁人的拆迁范围的房屋与被拆迁人进行产权调换，也称为异地产权调换。
(5) 就地安置：指拆迁人以拆迁范围新建房屋与被拆迁房屋进行产权调换，也称为回迁安置。
(6) 最低补偿单价标准：指被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，本指引所称的单价是指每平方米建筑面积的价格。
3. 适用范围
本章适用于本市城市房屋拆迁补偿与安置实务操作，不适用于集体土地的房屋拆迁补偿与安置。
1. 拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式有两种：可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。
律师需提醒委托人，被拆迁人可以选择补偿方式，但选择权受以下两种条件限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人未能达成解除租赁关系的协议，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。
2. 订立拆迁补偿安置协议的主体
由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之别，拆迁私有房屋时，拆迁人应与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议；拆迁公有房屋时，拆迁人应与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋时，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合以下情形之一时，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：
(1) 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋，被拆迁人选择货币补偿。
(2) 拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋。
(3) 拆迁房管部门依法代管的房屋。
(4) 拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋。
上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已建立租赁关系、执行政府规定租金标准且租赁关系至今仍有效的私有出租居住房屋。
3. 拆迁补偿安置协议的内容
签订拆迁补偿安置协议时，应注意协议应包括以下内容：
(1) 订立协议的主体。
(2) 被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。
(3) 补偿安置方式。
(4) 货币补偿金额。
(5) 搬迁期限。
(6) 违约责任。
(7) 争议处理。
(8) 其他需要约定的事项。
律师需注意，如果实行房屋调换，拆迁补偿安置协议还应包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和交付时间等事项，拆迁人应向被拆迁人支付搬家补助费和设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换时，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，被拆迁人、房屋承租人需自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费的标准由市价格主管部门会同市房地资源局制定。
如果当地对协议有备案要求，律师需提醒拆迁人按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。
1. 被拆迁房屋面积的确定标准
被拆迁房屋的建筑面积一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章建筑外，以实际为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但在《城市规划法》实施以前已建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地测量的建筑面积为准。如果房屋所在地的省市、自治区在《城市规划法》实施以前对此作出明确规定，应遵循其规定。
2. 面积争议的处理
发生房屋面积争议时，当事人可以协商一致后认定面积。如果协商不一致，以房产测绘机构按国家规定测绘的结果为准。
1. 居住房屋的货币补偿金额的确定
由于很多被拆迁人对居住房屋的货币补偿金额的确定不清楚，律师应提醒委托人，拆迁居住房屋的货币补偿金额一般根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和建筑面积确定。未出租的私有居住房屋、协商议定租金标准的租赁房屋被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，以及执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被拆迁人选择房屋调换并安置房屋承租人的这三种情况，货币补偿金额的计算公式为：(被拆迁房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
被拆除房屋的房地产市场单价以房地产市场评估单价为准，如果低于当地政府规定的同类房屋补偿单价标准，按该补偿单价标准计算。
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋(包括由房管部门代理经租的宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋)，被拆迁人和承租人都选择货币补偿的，租赁关系终止，承租人有权获得省、市政府规定比例的货币补偿款。出租人与承租人未达成解除租赁关系的，应实行按面积的产权调换，以保障承租人的居住水平不下降。
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，按租赁合同的规定处理。
实行价值标准房屋调换时，律师应提醒委托人，应根据房地产市场评估价格确定货币补偿金额，再与安置房屋的房地产市场价结算差价。需要特别注意的是，被拆迁房屋和拟调换的房屋在评估时应适用同一评估方法、路线和标准。
2. 非住宅房屋的补偿安置
拆迁非住宅房屋时，应充分考虑拆迁和当地工商业水平和就业的问题，除国家产业政策确定属于淘汰的行业外，不能因拆迁导致企业关闭和工人下岗。拆迁租赁非住宅房屋时，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人应对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行房屋调换。调换后的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
此外，拆迁非居住房屋时，拆迁人还应补偿被拆迁人或房屋承租人以下费用：
(1) 设备搬迁和安装费用，按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。
(2) 无法恢复使用的设备，按重置价结合成新的费用。
(3) 因拆迁导致停产、停业的适当补偿。这里的适当补偿是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或房屋承租人适当补偿。补偿标准为被拆除房屋的建筑面积每平方米300-400元，由拆迁双方协商确定。
3. 可按非居住房屋补偿标准认定的情形
律师需提醒委托人注意，以下情况可按非居住房屋补偿标准进行补偿认定：
(1) 原始设计为非居住房屋，拆迁时仍作为非居住房屋使用的。
(2) 公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的。
(3) 房地产权证记载的权利人为单位的，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或职工家庭居住的除外。
(4) 原始设计为居住房屋，经市或区(县)房地局批准改变为非居住用途的。
4. 拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置
拆除居住和非居住兼用的房屋时，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的，应按照结算差价进行补偿。
1. 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护
律师在实践中应注意，拆迁时涉及廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人为孤老、孤残、孤幼的情况，拆迁人应优先进行面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款，以确保其达到当地最低住房保障标准。
2. 拆迁宗教团体所有房屋的处理
拆迁宗教团体所有的房屋时，律师应提醒拆迁人应事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。
对拆迁由房管部门代理经租的宗教团体房屋，租赁关系终止。对拆迁居住房屋，补偿安置方式与标准按执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。对拆迁非居住房屋，被拆迁人和房屋承租人均可选择货币补偿或房屋调换。
3. 拆迁公益事业房屋的处理
律师应注意，如果拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应根据相关法律法规和城市规划要求，按原性质和规模进行重建，或按房地产市场价进行补偿。
4. 拆迁公共设施的处理
需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地时，拆迁人应进行重建或适当补偿。
拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用由拆迁人承担，但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，不由拆迁人承担。
5. 拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理
拆迁房管部门依法代管的房屋时，拆迁人应与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应经公证机关公证，拆迁房屋相关资料应向公证机关办理证据保全。
6. 拆除违章建筑和临时建筑的处理
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑时，按现行规定不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑时，应进行适当补偿。是否属于违章建筑以及是否应无偿拆除，应有法律依据并依法确定。
另外，被拆迁人在接到停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物的新建、改建、扩建部分时，不予补偿。
7. 争议房屋拆迁的处理
由于争议房屋属于“产权不明确的房屋”，为保障建设项目的顺利进行，只要拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门核实同意，并且将拆迁补偿资金或符合国家质量标准的安置用房、周转用房办理提存，便可实施拆迁。
8. 拆迁设有抵押权的房屋的处理
律师应注意，首先要核实抵押的有效性。
其次，在拆迁前，应通知抵押权人有关拆迁房屋的相关事项。
再次，经与抵押权人、被拆迁人协商，如果能解除抵押合同，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付给被拆迁人。
9. 租赁期限未满的房屋拆迁的处理
拆迁协商议定租金标准的租赁居住房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应对被拆迁人进行补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人应与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
1. 公有房屋货币补偿款的分配
拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款和安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
承租人和同住人之间一般按照一人一份、均等分割的原则获得拆迁补偿款。但律师需提醒委托人注意以下情况：
(1) 承租人或同住人年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款无法购得房屋以保证其正常生活。
(2) 承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过多款项。
(3) 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务。
2. 私有房屋补偿款的分割