购买农村拆迁房的风险及政策规定

一、政策风险

根据我国法律规定，购买农村拆迁房需要在取得房产证后进行转让交易。拆迁安置房的对象包括城市居民被拆迁户和征拆迁的农户。拆迁安置房分为两类：一类是由政府建造的配套商品房或购买的中低价商品房，其产权在一定期限内不能上市交易；另一类是由拆迁公司通过其他途径购买的中低价商品房，与一般商品房没有区别，可以自由上市交易。政府可能会对这类房屋的交易行为进行规范，设置一些入市门槛。

二、价格风险

购买农村拆迁房大多是在签订了拆迁安置协议但房屋尚未交付的情况下进行转让。由于签订协议到交付房屋之间的时间较长，价格可能会发生变化。拆迁户可能会认为自己的利益受到损失，拒绝交房并要求涨价，导致双方矛盾加剧，引发诉讼。

三、人为因素造成的风险

拆迁安置房买卖风险的最大制造者是"共有人"。他们可能利用合同漏洞逃避法律责任，或者设置障碍阻碍合同的履行。共有人可能以房地产管理法的相关规定为由，要求确认房屋买卖合同无效。然而，根据人大常委会的意见，擅自处分共有财产的行为应视为无效，但如果第三人善意取得财产，其行为应受到保护。对其他共有人造成的损失，应由擅自处置财产的共有人进行赔偿。拆迁房买卖合同在订立时已经明确来源和权属，拆迁户主张合同无效违背了诚实信用原则。为保护交易安全，应认定合同有效，卖方应交付房屋并协助办理产权变更登记手续。为了减少矛盾和避免纠纷，购买拆迁安置房时应首先了解房屋的性质。已经竣工的安置房可以通过开发公司或房地产交易中心查询产权资料和土地性质等信息。如果房屋尚未建造或正在建造，购买方不仅要承担法律风险，还要承担房屋具体结构、朝向和小区环境改变等不确定风险。此外，在签订协议时，应确保所有共有人都签署协议，以减少风险。