房屋层高与合同约定不符的处理

一、规划、设计变更导致层高不符

根据《商品房买卖合同》的约定，商品房的层高数值是有明确规定的，但对于房屋的净高却没有具体约定。如果实际层高与合同约定不符，需要根据不同的原因进行判断和处理。如果实际层高与合同约定不符是因为规划、设计变更所导致的，应根据《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定进行处理。开发商在商品房建设过程中不得擅自变更建筑的规划和设计，但在实际建设中，由于各种因素的影响，开发商可能会经过正规手续变更规划和设计，其中包括商品房的层高变化。在这种情况下，应根据《商品房买卖合同》中关于规划、设计变更的条款进行处理。例如，根据中山市普遍适用的《商品房买卖合同》文本第十条的规定，如果确实需要变更规划、设计，开发商应征得买受人的书面同意。如果买受人不同意变更，可以选择终止合同并要求退款。

二、施工失误导致层高不符

如果实际层高与合同约定不符是因为施工失误所导致的，如果商品房买卖合同对此设置了违约责任，应按照合同的约定处理；如果合同没有约定，则需要根据相关法律规定进行处理。根据我国的《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，买受人可以要求开发商采取补救措施，补救措施的方式可能有限，或者实施起来困难且费用较高。如果买受人选择要求赔偿损失，损失的计算方式存在争议，但层高不足会对通风、采光、使用功能以及未来收益造成损失。一种合理的计算方法是按照买受人支付的总房款乘以层高减少部分的比例确定损失数额。

三、开发商故意欺骗买受人

如果开发商故意隐瞒经批准申报的层高，并在《商品房买卖合同》中虚报层高欺骗买受人，买受人可以根据《合同法》的规定，请求人民法院或仲裁机构变更或撤销《商品房买卖合同》，并要求开发商赔偿损失。买受人行使撤销权的时间有限，应在知道或应当知道开发商存在欺诈之日起一年内行使。如果买受人选择不撤销合同，可以要求开发商赔偿损失。

如何计算层高不足的损失

我国现行法律法规，包括司法解释，对于层高不足的损失计算并未做出明确规定。在法律法规没有明确规定的情况下，可以借鉴类似的法律解释和原则，采用类推的方法。例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中对于房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符的处理规定，可以类比适用。根据该解释的规定，如果出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符，根据合同的约定处理。如果合同没有约定或约定不明确，按照以下原则处理：如果面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；如果面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，而房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人需要按照约定的价格补足面积误差比在3%以内部分的房价款，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；如果房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人需要返还买受人面积误差比在3%以内部分的房价款及利息，超出3%部分的房价款需要双倍返还给买受人。

法律依据

根据建设部发布的国家标准《住宅设计规范》的通知，以下是与房屋层高和室内净高相关的规定：- 普通住宅的层高不宜高于2.80m。- 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，并且面积不应大于室内使用面积的1/3。- 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。- 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。- 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，并且不得影响门、窗扇的开启。