哪些购房合同无效

房地产分离出卖，合同无效

根据我国法律规定，房屋出卖必须同时转让房产证和土地证。房屋所有权通过买卖转让时，土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买方可以主张该买卖合同无效。

产权未登记过户，合同无效

房屋买卖合同的标的物所有权转移必须在房屋所在地的房管部门登记过户。未办理登记过户手续的房屋买卖合同无效，即使房屋已交付使用。即使卖方已收取房价款并交付房屋给买方使用，只要房屋没有正式登记过户，买方仍可主张合同无效。

产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的买卖行为无效。共有房屋的出卖必须征得共有人同意。出卖共有房屋时，必须提交共有人同意的证明书。未经其他共有人同意擅自出卖共有房屋的买卖行为也无效。

侵犯优先购买权，合同无效

共有房屋的出卖时，共有人在同等条件下享有优先购买权。出卖租出房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要包括房价、交付期限和方式等方面。侵犯共有人或承租人优先购买权的房屋买卖行为可以被共有人或承租人请求法院宣告该买卖合同无效。

价格上欺诈行为，显失公平，合同无效

买卖私有房屋时，双方应按质论价，参照当地政府规定的评价标准议定价格，并经房管机关同意后成交。双方不得因价格高低无故翻悔，应按合同约定交付价款。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈行为或在成交后发现内在质量问题，买受人可要求重新议定价格，协商不成可向法院起诉。

非法转让，合同无效

根据《城市房地产管理法》的规定，以下房地产不能转让：1、以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的；2、被司法机关和行政机关裁定查封或以其他形式限制权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规禁止转让的其他情形。

如何处理购房合同无效

由于购房者在房产交易中通常处于弱势地位，合同无效往往是由卖房者导致的。根据我国法律规定，如果具有以下情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人

出卖人在商品房买卖合同订立后未告知买受人将该房屋抵押给第三人的情况下，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

出卖人又将该房屋出卖给第三人

出卖人在商品房买卖合同订立后又将该房屋出卖给第三人的情况下，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

出卖人在订立商品房买卖合同时，如果具有以下情形之一导致合同无效、被撤销或解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的情况下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情况下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实

出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实的情况下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。