拆迁补偿安置合同纠纷解析下
点击数：5 更新时间：2024-08-27
根据我国的立法体例，城市房屋拆迁问题已被纳入房地产法律规范范畴，具有明显的商法性质。与一般房屋案件相比，涉诉的房屋必须是已被确定或已被拆迁的客观事实，才能引起涉诉主体之间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，城市房屋拆迁涉及两种法律事实，即已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议。根据最高人民法院的规定，已签订补偿安置协议的属于民事案件受理，未签订补偿安置协议的属于行政案件。这涉及到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为。因此，房屋拆迁案件涉诉后必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系。
房屋拆迁补偿安置合同案件涉及多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中包括拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，以及房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等。这导致案情错综复杂，处理难度十分巨大。
在城市发展建设中，房屋拆迁涉及到社会的各个方面，与千家万户居民的切身利益息息相关。在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法强制拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这种压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与保护最广大人民的根本利益之间的矛盾，成为我们法律、法官面前的一个难题。因此，我们需要找到双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，维护社会稳定。
根据我国房地产管理法律、法规的明确规定，房屋产权证是房屋产权的合法凭证。凡未办理房屋产权登记的房屋，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效。因此，持有拆除房屋的产权证的被拆迁人应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。然而，对于没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，应视情况而定。
根据土地及房地产管理法律、法规的规定，要取得房屋产权证，必须具备土地使用权证、土地规划证和城市建筑规划许可证。然而，在城市房屋建筑过程中，除了具备这三证的房屋产权形式外，还存在其他形式的产权。对于这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，是否能成为拆迁补偿安置的法律依据，需要根据具体情况来决定。
拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性，使得被拆迁人在房屋拆迁中处于弱势群体地位。因此，拆迁补偿安置协议的签订需要设置公正有效的法律程序来保护被拆迁人的合法权益。
拆迁补偿安置协议的主体是拆迁人和被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。根据这一法律规定，拆迁人只能是单位，不可能是个人。拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位也不能成为拆迁补偿安置协议的主体，因为它们无法承担相应的财力和能力。拆迁补偿安置协议的签订应由具备拆迁人资质的单位作为主体。
拆迁补偿安置协议的内容应明确规定，包括补偿方式、补偿标准、安置方式等。在现有法律法规规定不详细的情况下，需要制定更详细的法律规范来确保协议的公正有效。
对于被拆迁房屋，需要详细说明房屋土地使用权的取得方式。
需要提供房屋产权证的号码。
需要详细描述被拆迁房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限以及被拆迁人的家庭结构。同时，需要列明附属用房、地下室、附着物等情况。
如果房屋内有用水、用电、供气、通讯等重要设施需要动迁，也需要在基本情况中注明。
为了避免拆迁过程中出现低值高估或高值低估等不正常情况，无论是进行货币补偿还是产权调换，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素进行评估。
根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果实行产权调换，还需要根据实际情况标明安置用房的建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。
需要明确搬迁期限、过渡方式、过渡用房地点、面积、搬迁补助费以及拆迁补偿费用的支付办法。
拆迁人与被拆迁人可以约定关于房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等方面的违约责任及争议解决办法。
在拆迁过程中，如何认定房屋的私房商住问题，目前没有法律规定，也没有司法解释，只能在地方性规章中零散地见到。根据建设部房地产司的行政解释，应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质来确定房屋的使用性质变更登记。在实际操作中，应综合考虑以下几种情况：
应以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。
不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。
也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予行政处罚并出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。
应享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前未办理房屋使用性质变更为非住宅的，扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。
在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。如果在签订拆迁补偿安置合同后出现纠纷，可向人民法院提起诉讼，人民法院应按照民事案件立案受理。
如果被拆迁人未按期搬迁，拆迁人可以起诉要求被拆迁人拆迁。拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行，因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证具有先定力、拘束力和执行力。根据行政诉讼法的规定，诉讼期间不会停止具体行政行为的执行。
在房屋拆迁中，如果房屋的承租人因正当理由拒不腾迁，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。如果租赁期限未满，承租人仍享有被拆迁房屋的使用权，拆迁人应提供周转房进行过渡安置。如果被拆迁人要求产权调换，安置房屋的所有权人应为被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍需保持，但租赁合同因原房屋被拆迁需要进行相应修改。如果租赁期限到期，承租人应无条件腾让，并承担拒迁的法律责任。对于未确定租赁期限的情况，应要求承租人与被拆迁人协商确定一定的租赁期限。如果协商不成，被拆迁人要求解除租赁合同的，法院一般应准许。但如果承租人确实无法提供腾房条件，经被拆迁人同意后，拆迁人可以判令对承租人进行安置，并根据承租房屋的实际情况支付一定的经济补偿。