城中村改造中,有哪些房屋拆迁法律政策及常见法律问题

城中村改造中,有哪些房屋拆迁法律政策及常见法律问题

一、政府征收公民合法所有的房屋应履行哪些程序

根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。市、县级人民政府应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。征收补偿方案由房屋征收部门负责拟定并报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门和专家对征收补偿方案进行论证，在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，并及时公布征求意见情况和根据意见修改后的征收补偿方案，征求意见期限不少于三十日。 因旧城区改造征收房屋，过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合相关征收补偿规定的，设区的市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，采纳合理意见和建议，修改和完善征收补偿方案。

二、房屋拆迁中拆迁主体应如何对房屋的所有权人(被拆迁人)进行补偿

根据相关法律规定，在房屋被征收后，拆迁主体对被拆迁人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成搬迁的补偿、因征收房屋造成临时安置的补偿及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。依据太原市政府关于规范城中村改造的相关政策及城中村改造拆迁方案的相关规定，城中村改造拆迁补偿对象为合法宅基地上的二层及二层以下的建筑，三层及三层以上违法建筑不予补偿。拆迁补偿安置采取产权置换和货币补偿相结合方式。宅基地上的房屋原则上实行产权置换;非宅基地上的房屋原则上实行货币补偿，产权置换的按照建筑面积拆一还一标准进行置换。

三、出嫁女并将户口迁出的是否有权对娘家的拆迁补偿款予以分割

对于该问题，在司法实务中各法院裁判结果不一，有的人民法院裁定出嫁女并将户口迁出拆迁集体经济组织的，其不再是拆迁集体经济组织的成员，不属于法律上娘家宅基地的实际使用权人，因此，将户口迁出的出嫁女无权分割娘家的拆迁补偿款;有的人民法院以宅基地使用证为裁判依据，裁定将户口迁出的出嫁女有权分割娘家的拆迁补偿款。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”出嫁女虽将户口迁出，但宅基地使用权证并未进行变更登记，出嫁女仍被登记为娘家家庭成员，为娘家宅基地的共有人之一，因此，将户口迁出的出嫁女对娘家宅基地拆迁补偿款依法享有份额，符合法律规定。

四、在婚姻关系存续期间在一方父母享有的宅基地上建造的房屋，在离婚时配偶一方是否有权对拆迁补偿款予以分割

此情形下，宅基地使用权与房屋所有权存在分离，宅基地上的房屋为夫妻共同财产，宅基地使用权为一方父母的财产，离婚时配偶一方是否有权对拆迁补偿款予以分割不能一概而论，具体要依据房屋拆迁补偿方案确定拆迁补偿的对象是宅基地还是宅基地上的房屋，配偶一方仅对宅基地上房屋的拆迁补偿款有权予以分割。

五、一户多宅的在拆迁时能否就每处宅基地均获得拆迁补偿

我国《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，根据该规定，在拆迁时，对享有多处宅基地的村民仅能就一处宅基地获得拆迁补偿。

六、最新城中村改造政策

推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。

1、打破行政区划藩篱，实现多种安置并行。按照“政府主导、区域统筹”原则，建议在今后“城中村”改造建设中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。

2、拓宽融资渠道，加大监管扶持力度。首先，逐步完善城改项目手续，对安置先行的城改项目进行联合预审。其次，对房企的资质和实力进行前期审查;对部分高息借贷的房企，要跟踪调查;对违法建设的房企，要加大处罚力度。再次，扩大区级政府融资平台，加大银企合作力度。最后，前置商业网点规划听证程序，积极扶持城改项目，吸引更多优质商家和社会资本。

3、村民有序参与建设，实现多方互惠共赢。有序引导村民参与“城中村”改造附属工程建设，变村民的被动拆迁为村民的主动建设，丰富村民参加“城中村”建设形式，让广大村民在主动建设中真正感受到“城中村”建设的意义;畅通村民诉求表达渠道，有疏有堵，正确对待村民的合理诉求，推动城改工作顺利进行，实现互惠共赢。

4、大力加强教育引导，确保真正融入城市。积极教育引导村民培育正确的财富观、就业观，大力支持村民自主创业和发展实体经济;给予村民职业培训、专业指导以及税费减免等优惠政策，积极帮助村民提高劳动技能;通过集中归并、资产量化、统一经营等形式，变村民为股民，实现集体资产产权变股权，让村民持久合理地分享到城镇化过程中土地增值的收益，真正融入城市。