预售合同的法律效力

根据我国法律规定，房地产开发企业在预售商品房时，对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的内容，即使未在合同中体现，也应视为合同的一部分，具有合同效力。

定金的处理

在商品房预售过程中，出卖人常要求买受人在签订合同之前支付定金，以确保买受人确实购买房屋并由出卖人为其预留选中的房屋。尽管预售商品房合同尚未签订，但是如果定金手续已经办理，定金条款有效，应按照定金规则处理。即如果买受人违约不签订购房合同，出卖人有权不返还定金；如果出卖人不信守合同，将房屋卖给他人，买受人有权请求双倍返还定金。如果购房合同不能签订是由于非出卖人或买受人的原因，例如政府将房屋收购用作公共事业，出卖人应当返还购买者的定金。

预购协议的效力

如果商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已按约定收受房款，该协议即可认定为有效的房屋买卖合同。

备案登记的效力

商品房预售合同办理备案登记手续的目的是防止出卖人一房多卖。尽管法律规定商品房预售登记制度并非合同生效要件，但当事人可以约定备案登记为合同生效条件。如果合同约定备案登记为生效条件，但在合同生效前买受人已经交付购房款并由出卖人接受，或者出卖人已交付房屋并买受人已入住，双方已履行了合同主要义务，视为对合同条款的变更，该预售合同仍然有效。

恶意串通的无效合同

根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同无效。因此，如果出卖人与第三人恶意串通并另行签订房屋买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同仍然无效，应返还房屋。需要注意的是，这条规定仅适用于出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人是善意取得房屋的，该规定不适用。

未告知抵押和另行出卖的解除合同

如果出卖人未告知买受人房屋已抵押给第三人，或者在合同订立后又将房屋出卖给第三人，导致合同目的无法实现，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果出卖人未告知房屋抵押事实属于欺诈行为；如果出卖人在卖房后又将同一房屋卖给第三人，无法履行合同主要义务即交房，这两种情况都符合《合同法》规定的解除合同的法定条件，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。