土地租赁合同的解除情形

1. 协议解除

土地使用权租赁合同在合同履行过程中，一方或双方由于不可抗力或其他原因导致无法履行合同，双方当事人可以协商一致，在不违背法律和社会公共利益的前提下解除土地使用权租赁合同。

2. 严重违约

如果当事人一方严重违约，导致合同无法履行，或者在合同生效后，一方无故擅自违约，给无过错方造成了严重经济损失且无法弥补，无过错方有权解除土地租赁合同。

3. 情事变更

在土地使用权租赁合同成立后，由于情事变更导致合同的基础丧失或动摇，如果继续维持合同的原有效力就显得不公平，受损害一方当事人可以请求法院解除合同。

土地使用权租赁合同解除后，基于合同产生的债权债务关系将消灭。这种消灭只能是解除合同时之后的债权债务关系消灭，解除之前的债权债务关系仍然有效。

土地租赁合同纠纷的处理

土地使用权租赁合同纠纷是指出租人与承租人之间关于土地使用权租赁合同履行情况及不履行后果产生争议。纠纷的处理分为对履行情况的争议和对不履行情况的争议。

土地使用权租赁合同纠纷的解决方式包括协商、调解、仲裁和诉讼。在审理土地使用权租赁合同纠纷案件时，人民法院需要注意以下几个问题：

1. 受理与管辖

土地使用权租赁合同纠纷案件应作为民事案件，由民事审判庭或人民法院受理。根据《民事诉讼法》的规定，可以依法选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院作为管辖法院。

2. 诉讼时效

一般情况下，土地使用权租赁合同纠纷的诉讼时效为2年，从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日起计算。如果诉讼时效期间内当事人主张过权利、债务人同意履行义务、请求调解或提起诉讼，诉讼时效会中断并重新计算。如果超过诉讼时效期间，当事人没有诉讼时效中断的事由，超过2年后再向法院起诉，权利人只享有诉权，而丧失了胜诉权。

对于因拖欠租金引起的纠纷，适用特殊诉讼时效，即必须在知道或应当知道自己的权利受侵害之日起一年内提起诉讼。超过一年后如果没有诉讼时效中断的有力证据，权利人同样丧失了胜诉权。

3. 基本原则

处理土地使用权租赁合同纠纷案件时应遵循以下基本原则：

- 有利于土地有偿使用的原则。

- 依法保护合同的原则，尊重合同双方当事人的意思表示，只要不违反法律、政策，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，应维护合同的法律效力。

- 公平保护当事人合法权益的原则，平等对待当事人，不允许利用经济优势进行不正当竞争和转嫁经营风险的行为。

4. 法律适用

在审理土地使用权租赁合同纠纷案件时，应根据法律、法规和国家政策进行处理。如果法律、法规和政策没有明确规定，应根据《民法通则》的基本原则，结合具体案情从有利于保护双方当事人的民事权益和土地有偿使用的原则出发，实事求是、合情合理地进行处理。

5. 合同无效认定

在审理土地使用权租赁合同纠纷时，应审查租赁合同是否违反了法律、法规和土地使用权出让合同的规定。违反规定的土地使用权租赁合同应认定为无效。同时，还应审查通过划拨方式取得土地使用权的一方出租土地使用权时是否经过合法批准，并支付了全部土地出让金等。

6. 改建、扩建纠纷的处理

对于承租人在改建、扩建地上建筑物或其他附着物时与出租人发生的纠纷，应根据不同情况进行处理。如果承租人在改建、扩建之前已征得出租人同意并有产权约定，按约定处理。如果虽经出租人同意但没有产权约定，产权应归出租人，并由出租人折价偿付改建、扩建费用。如果承租人未经出租人同意擅自改建、扩建，可以责令拆除或适当折价归出租人所有，同时承担赔偿责任。如果因不可抗力导致地上建筑物和其他附属物灭失，原则上应由出租人申请重建。