合同解除定金的退还问题

案例一：按揭不成，合同解除没了定金

江小姐出于投资的目的，看中天河区单位附近的一套小户型公寓。江小姐按照开发商的要求，预交了2万元定金，同时签订了认购书，并约定，江小姐与开发商10天之后将签订正式的购房合同。10天后签正式合同时，江小姐多留了一个心眼，她对按揭贷款提出了约定：她要用首付20%，贷款80%的发方式购买的这套精装修小户型公寓，开发商必须保证如果按揭无法按照自己计划的比例批下来的话，购房合同可以解除。开发商爽快的答应了江小姐的要求，双方于是签订了合同，江小姐同时支付了20%的首期购房款。

银行只同意提供50%的贷款额度，也就是说批下来的按揭款少了30%，江小姐买这套小户型单位要多拿出一笔钱支付首期。江小姐提出要求：因为贷款未能按照预计的批下来，要求解除购房合同。开发商倒也守信，同意江小姐解除合同的要求，返还了购房款，但是却没有返还定金。开发商认为，定金是预订房子时交的，双方也以协议的形式明确这是“定金”，现在江小姐不能购买房子了，先前承诺的合同可以解除，但是并没有承诺返还定金。江小姐一怒之下把开发商告上了法庭。

律师分析：定金应该返还

律师认为，江小姐和开发商在签订合同之前约定，如果无法办成房款80%贷款按揭，合同可以解除，这样所签订的购房合同实际上是附解除条件的合同。根据《合同法》的规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时合同失效。在江小姐遇到的情况中，既然按揭贷款没有办成，合同自然可以解除。合同解除后，开发商理应返还房款和定金，开发商将定金交付和购房合同分割成两个互不相关的法律关系，这样是不对的。定金只是双方为达成协议而约定的一种担保形式，是购房合同的从合同，效力应该随着预售合同这个主合同变化而变化，随之解除，开发商同样应向江小姐返还定金。

案例二：退了房子还要供楼

2002年8月，邱生与广州市某房地产公司签订了一份商品房预售合同，购买一套两居室的商品房。双方在合同中约定：邱生交纳一定的首付款以后，其余购房款通过办理银行按揭的方式交纳;2003年6月前开发商必须把房屋交付邱生使用，如果逾期交房超过3个月，邱生可以要求解除购房合同。在双方签订合同后，邱生的银行按揭也很快办妥。

2002年10月，邱生按照银行要求开始偿还贷款，但是，开发商却未能按照合同约定将房子交付给邱生使用，而且在邱生的一再催促下还以种种理由一直拖延。2004年1月，眼看着距离交房的日子已经过去了一年多而开发商仍然无法按照合同约定交付符合条件的房屋，邱生决定不再等下去，其按照合同约定，向开发商提出了解除合同的要求，同时要求开发商返还自己已经支付的房款及利息。因为有合同的明确约定，开发商同意解除合同，退回房款，赔偿利息损失。邱生以为购房的事情就这样彻底解决了，但接下来发生的事情却让他摸不着头脑：过了两个月，他居然收到了贷款银行的交款催促书!原来，开发商并没有将银行已经划给开发商的贷款款项退还给银行，因此银行只能找到贷款人邱生的头上，催着邱生继续按时支付本息。

律师分析：可直接诉至法院

律师分析认为，邱生与开发商签订的购房合同及与银行签订的借款合同都是有效的，邱生与开发商解除的只是购房合同。开发商返还了邱生的购房首付款及利息后，就银行按揭部分，邱生可要求开发商赔偿已支付的银行贷款本息，对于尚未支付的银行贷款本息，开发商必须代邱生直接偿还给按揭银行。这样，邱生与银行之间的法律关系就因提前还贷而解除借款合同。但以上作法实践中操作起来很困难。建议邱生直接起诉到人民法院，要求解除借款合同，根据我国房产方面的法律解释规定，在解除商品房买卖合同的前提下，购房者要求解除对应的按揭贷款合同，其诉讼请求法院理应支持。