二手房买卖易出现哪些纠纷
点击数：1 更新时间：2026-10-25
在一房多卖情形下，出卖人与多个买受人分别签订了多份买卖合同，并且这些合同在法律上都是有效的情况下，应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的买受人；
(2)未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的买受人；
(3)未办理房屋所有权转移登记，也未合法占有房屋的买受人，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少、先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地确定。
如果多个买受人中的一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，而出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩，法院可以根据具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼。其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当根据上述原则协调处理。
当事人先后签订了多份买卖合同或签订了阴阳合同，这些合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，并因此产生争议的情况下，应根据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，可以建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同来避税的行为是无效的，应按照实际交易价格履行合同。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可以支持。但是，如果房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意第三人利益的除外。前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。借名人不能以其实际出资人身份对方善意第三人为由，除非第三人知道或应当知道该情形。
当事人一方提供证据证明其确实为房屋购买出资，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定的情况下，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。如果该方另行主张出资债权的，应根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在这种情况下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
如果借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并将房屋登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或根据双方约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
也就是说，在借用人本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不能通过借用他人名义购买房屋来规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
房屋买卖合同签订后，卖方未按约办理房屋所有权转移登记，买方提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应行使释明权，告知买方应变更诉讼请求要求卖方办理所有权转移登记。如果买方坚持不变更诉讼请求，法院对其诉讼请求不予支持。
也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍然是合同纠纷。即使买方已经付清了购房款，并实际占有房屋，也不能直接要求确认其享有物权。
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，导致合同目的无法实现，合同双方均有权要求解除合同。
如果房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行合同。但如果合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
如果房屋买卖合同中对定金性质约定不明确，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
如果买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，并且一方已经构成违约，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是说，如果买卖合同没有明确约定定金为解约定金，就不能视为解约定金。任何一方都不能以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》中规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。”
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致另一方无法实现合同目的，守约方可以要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。在确定和计算可得利益损失时，应扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素。
也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转售他人所得的额外收入，特别是在卖方一房二卖的情况下，买方有权要求分享从卖方转售给第三人的更高房价款中获得的利益。
在买卖合同不成立、无效、被撤销的情况下，形成的是缔约过失责任，而非违约责任。此时，无过错一方所受的损失主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括所受损害和所失利益（例如，当事人因信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）、缔约花费的成本等损失。但缔约过失的损失赔偿数额不得超过履行利益。
房屋的优先购买权一般由房屋租赁合同、房屋共有人等情形而产生。如果出租人将房屋转让给第三人，侵害了承租人的优先购买权，承租人可以要求与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，并要求出租人办理房屋所有权转移登记。在审查中，如果承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内按同等条件支付房屋价款。但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
如果承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求不予支持。
房产中介机构在房屋中介合同中具有积极调查并据实报告房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力的义务。
如果房产中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。如果委托人遭受损失，房产中介机构应承担相应的损害赔偿责任。
如果出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，而买受人是善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
如果出卖人是夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不能以其不同意为由对抗受让人。