港区拆迁政策的概述
点击数：0 更新时间：2025-04-04
拆迁补偿是指房屋征收部门自身或委托实施单位，在征收国家集体土地上的单位、个人的房屋时，根据我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。拆迁补偿工作应遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，由市、县级人民政府负责。
我国最新的国有土地拆迁补偿条例是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，并于1月21日由国务院总理温家宝签署并施行。该条例取代了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。
新条例更加注重民意和社会效果。规定在制定规划时，应广泛征求社会公众意见。如果被征收人认为征收补偿方案不符合规定，政府应组织听证会，并修改方案。在作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估；如果被征收人数量较多，应经过政府常务会议讨论决定。
新条例规定被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。被征收房屋价值的补偿不得低于市场价格。符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。新条例重视对被征收人的补偿，以减轻被征收人对低补偿拆迁的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。
最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台。专家称，集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
拆迁补偿根据土地性质可分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。在过去，国有土地和集体土地上的房屋征收分别由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。现在，《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》。这导致了立法和执法上的不公平。为解决这个问题，《土地管理法》正在修改中，将参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基本原则，实现国有集体土地的同价同权。
拆迁补偿根据房屋用途可分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。房屋用途取决于土地用途和规划设计用途。住宅是专供居住的房屋，商业服务用房是从事商业和为居民生活服务所用的房屋。正是房屋的用途区别，导致了拆迁补偿的差异。
货币补偿是通过专业评估机构对被拆迁房屋进行估价，生成补偿金额。评估依据包括市场评估价、商品房交易均价和重置价。市场评估价是指房屋的市场价格，由专业估价机构根据估价目的、估价原则、估价程序和影响价格因素进行估算。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格。重置价是指根据估价时点的建筑材料和技术，判定出具有同等功能效用的全新状态建筑物的价格。这三种价格都是拆迁补偿的法定依据，根据不同情况适用不同的价格。
产权置换是指根据评估方法的不同，有两种置换方式。价值标准产权置换是根据被拆迁房屋的产权价值进行等价置换。面积标准产权置换是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内进行异地产权房屋调换。产权置换分为异地安置和回迁安置两种形式。
这种补偿方式是指既给予货币补偿又给予产权置换。由于我国城市化进程和其他因素导致房价和地价虚高，无法单纯使用货币补偿或产权置换解决问题，因此出现了这种相结合的补偿方式。
拆迁补偿涉及到千家万户的生活，因此引起了广泛关注。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地政府颁布的拆迁补偿政策，拆迁补偿的计算方法包括土地征用补偿、征地安置费、地上附属物和青苗补助、国有土地房屋拆迁补偿等。
土地征用补偿费的计算标准是前三年平均年产值乘以补偿倍数。征地安置费的计算标准根据被征用地块需安置人数和补偿倍数来确定。地上附属物和青苗补助费的计算标准由省、自治区、直辖市规定。国有土地房屋拆迁补偿的计算标准包括房屋拆迁货币补偿和房屋拆迁补偿差价。
拆迁补偿的计算方法因地而异，下面给出的是全国通用的基本计算方法。由于各地生活水平和拆迁政策不同，房产评估会有所差异。如果需要详细了解或咨询，可以点击相关链接进行人工或律师咨询解答。
被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算。每户可得500到50000元不等，具体标准由各市、地、县房屋拆迁行政主管部门制定。
各地拆迁补偿政策均由各市、地、县政府根据当地实际情况制定。如果有需要了解的可以到当地政府网站或者房屋管理规划部门网站了解详情。
(1) 私房补偿：
① 未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿(房产证)+人头上的补偿(按户口)
房屋上补偿公式：(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积
② 出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。
(2) 公房补偿：补偿对象为同住人(人头上的补偿)。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以分到房屋上的补偿。
(3) 享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。
(1) 公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。
(2) 私房：依《继承法》发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据;人头上的补偿则以户口为依据。
“数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区(含浦东新区)的新启动的旧区改造项目，中心城区(含浦东新区)的住房保障和房屋管理部门提出试点申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用新政策。
A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安置房源(包括就近安置房源)，供被拆迁居民选择。
被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：
(一) 拆迁私有居住房屋，公式为：
被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。
(二) 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，公式为：
被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴
评估价格=被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户(也就是以被拆除房屋为基本单位)。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(补贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定)。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民政府制定。
B、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的居住条件。
居住困难家庭货币补贴=异地配套商品房单价×(被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积-被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积)
异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。
被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。
人均22平方米建筑面积，是指按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(简称“111令”)的相关规定计算所得 (旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米)。
被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。
增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的安置房源。
实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。
被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。
以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。
征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。
拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
(1) 征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
前款规定的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
房屋建安重置价(房屋重置价格)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。简单说，建造同样的房屋需要多少钱再算上折旧率。被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区(县)人民政府制定并公布。
(2) 征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：
(一) 具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;
(二) 不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
本条第一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。
拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
拆除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：
(一) 拆迁范围内应安置人口的未成年子女;
(二) 因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的;
(三) 因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的;
(四) 海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的;
(五) 本市居民因应征入伍、出国(境)而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;
(六) 本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;
(七) 市政府规定的其他情形。
房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：
(一) 有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口;
(二) 户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外地结婚的);
(三) 因应征入伍而注销户口的人员;
(四) 因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员;
(五) 户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口;
(六) 市政府规定的其他情形。
根据沪房地资拆(2001)673号文《关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知》第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积。
1. 上海市城市房屋拆迁管理实施细则
2. 沪房地资拆(2001)673号文《关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知》