土地使用税的免征范围

1. 法定项目免税

根据相关法律规定，以下土地可以免征土地使用税：

1. 国家机关、人民团体、军队自用的土地；
2. 由国家财政部拨付事业经费的单位自用的土地；
3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
4. 市政街道、广场绿化地带等公共用地；
5. 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
6. 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起，免征土地使用税5年～10年；
7. 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

2. 困难减免

如果纳税人在缴纳土地使用税方面确实遇到困难，可以申请定期减免。申请需要经省级地税局审核，并报国家税务总局批准。

3. 耕地征用免税

新征用的耕地，在批准征用之日起的1年内，免征土地使用税。

4. 贫困地区减税

经济落后地区的土地使用税适用税额标准，可以经省级人民政府批准适当降低，但降低额度不得超过税法规定的最低税额的30%。

5. 企业免税用地

企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，如果其用地能与企业其他用地明确区分，可以免征土地使用税，类似于财政拨付事业经费的单位自用的土地。

6. 土地改造减免期限

开山填海整治的土地和改造的废弃土地，具体的免税期限由各省级地税局在税法规定的免税期内确定。

土地转让需要缴纳的税费

1. 营业税

凡是转让土地使用权的单位和个人都需要缴纳营业税。转让土地使用权所收取的全部价款和价外费用，按照5%的税率计算并缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权时，需要将全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额作为营业额。

2. 城建税、教育费附加、地方教育附加

城建税、教育费附加和地方教育附加的征收标准以转让土地使用权实际缴纳的营业税为依据。城建税的税率根据纳税人所在地区的不同而有所差异，市区为7%，县城和建制镇为5%，其他地区为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加的征收标准为2%。

3. 土地增值税

凡是转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人都需要缴纳土地增值税。但转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征收土地增值税。土地增值税的计税依据是转让土地使用权所取得的增值额。

4. 所得税

个人转让土地使用权所得需要按照财产转让所得计算个人所得税，税率为差价的20%。单位转让土地使用权所得需要计入应纳税所得额并缴纳企业所得税。

5. 印花税

土地使用证每本需要缴纳5元的印花税。土地使用权转让合同按照合同载明的转让金额的0.5‰缴纳印花税。

6. 契税

在我国境内转移土地、房屋权属时，承受的单位和个人需要缴纳契税。土地使用权出售按照成交价格的3%缴纳契税；土地使用权赠与或交换按照征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定的金额的3%缴纳契税。

土地使用的年限

根据《城镇国有出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的最高年限根据不同的用途确定：

• 居住用地最高70年；
• 工业用地最高50年；
• 教育、科技、文化、卫生、体育用地最高50年；
• 商业、旅游、娱乐用地最高40年；
• 综合或其他用地最高50年。

根据北京市房屋局的通知，钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。根据上述规定，住宅用地的最高年限不超过70年。在最高年限内所确定的土地使用年限应当是允许的。

根据城市房地产管理法规定，城市规划区内的集体所有土地，在经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权才可以有偿出让。