国有土地房屋征收评估办法解析
点击数：15 更新时间：2024-04-27
根据本办法，对国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值进行评估。评估采用类似房地产的市场价格测算方法，并对评估结果进行复核评估和鉴定。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法，以保证房屋征收评估结果的客观公平性。
房地产价格评估机构、房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构。如协商不成，由房屋征收部门通过投票决定或者随机方式确定。评估机构不得采取不正当手段承揽房屋征收评估业务。
原则上，同一征收项目的房屋征收评估工作由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位，并统一标准。
被征收人选定或确定房地产价格评估机构后，应当向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。委托书和合同应当明确评估的基本情况、评估目的、评估要求、评估费用等内容。
房地产价格评估机构应当指派足够数量的注册房地产估价师开展评估工作，并不得转让评估业务。
评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等影响因素。
房屋征收部门应当在评估前对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。调查结果应当向被征收人公布。
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
被征收房屋价值是指在正常交易情况下，由交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，并拍摄照片等影像资料。被征收人应当协助实地查勘，并提供必要的情况和资料。
根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行评估。可以同时选用两种以上评估方法，并校核和比较分析结果，合理确定评估结果。
评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响因素。
房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，并在征收范围内向被征收人公示。公示期间，应当进行现场说明解释，存在错误的应当修正。
公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
如对评估报告有疑问，评估机构应当向其作出解释和说明。
如对评估结果有异议，应当申请复核评估。复核评估费用由评估机构承担。
如对复核结果有异议，应当申请鉴定评估。评估专家委员会对评估结果进行鉴定。
各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织评估专家委员会，对评估机构的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会应当审核鉴定申请的评估技术问题，并出具书面鉴定意见。
在鉴定过程中，评估机构应当根据评估专家委员会要求，对评估相关事宜进行说明。
房地产管理部门及其他相关部门应当提供查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的便利。
在房屋征收评估过程中，如房屋征收部门或被征收人不配合、不提供相关资料，评估机构应当在评估报告中说明情况。
除政府有特别规定外，用于产权调换房屋价格应当以评估方式确定。
被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
评估、复核评估、鉴定费用由委托人承担，根据政府规定的收费标准执行。
房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照相关规定进行处罚。
本办法自公布之日起施行。