拆迁谈判中不可回避的问题是什么？

拆迁谈判中不可回避的问题

1、已出租房屋的补偿安置问题

在拆迁已出租房屋时，除了需要解决被拆迁人的补偿问题外，还需要解决出租人的安置问题。为此，拆迁人、被拆迁人和房屋承租人之间应达成拆迁补偿安置协议，明确补偿安置事宜。拆迁人应支付给房屋承租人补助费，提供临时住房或支付临时安置补助费。

如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人应对被拆迁人进行补偿。如果被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，拆迁人应进行房屋产权调换。调换后的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人应与原房屋承租人重新签订租赁合同。

2、拆迁补偿款的归属

拆迁补偿款包括土地补偿款、安置补助款、青苗补偿款和其他土地附着物补偿款。

(1)土地补偿费归农村集体经济组织所有。

(2)安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

(3)地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗所有者所有。

3、已设定抵押房屋的抵押人权益保护

在拆迁已设定抵押的房屋时，应注意保护抵押人的利益。抵押权人对被拆迁人获得的拆迁补偿款享有优先受偿权。因此，抵押权人可以与被拆迁人协商，提前使用拆迁补偿款偿还债权，或将补偿款存入公证处。抵押权人还有权向法院申请采取保全措施保护补偿款。如果采取房屋产权调换方式进行补偿，调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新签订抵押合同，并办理抵押登记。

4、非居住房屋的拆迁赔偿

拆除农村集体经济组织与其他单位、个人共同经营的企业所有的非居住房屋时，应进行相应的赔偿。货币补偿金额的计算公式为被拆除房屋的安置重建价加上相应的土地使用权取得费用。

此外，还应进行其他补偿：

(1)按照国家和当地规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

(2)无法恢复使用的设备，按重置价结合成新的费用进行结算。

(3)因拆迁导致停产、停业的，应适当进行补偿。

(4)其他非居住房屋、住房附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

实际上，在拆迁谈判中需要一定的技巧。如果工作人员仅按照政府政策和被拆迁户进行谈判，很难消除被拆迁户的抵触心理。特别是在拆迁农村自建房的情况下，无法回避的问题相对较多，因为很多农民缺乏法律意识。