旧城改造、城中村拆迁的四大补偿原则

一、城中村房屋应参照城市房屋补偿标准

近年来，随着棚改的推进，老城旧改和城中村拆迁力度大增，导致拆迁补偿问题引发广泛关注。有些人在拆迁过程中获得了可观的利润，但也有些人的生活水平却因此下降。这是否与被征收人对旧城改造和城中村拆迁补偿的相关法律知识不熟悉以及地方违法征收现象有关呢？在这里，我们既明拆迁律师将从法律角度结合实践为大家介绍旧城改造和城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则。这些原则对您来说非常重要，务必仔细阅读。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，在征收农村集体土地时，如果房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿，人民法院一般会支持这种要求。因此，在城中村拆迁中，应当按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准进行计算。

二、无证房不能一概认定为违建

由于城中村和老城区的存在时间较长，许多老旧房屋没有房产证，这既有历史原因，也与管理不善导致的登记不及时、不完整有关。因此，在城中村和旧改中出现的无证房，不能一概认定为违建。应当在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。一些地方存在口头“认定违建”的现象，以此来促进拆迁进程。被征收人务必要小心。从认定违建到催告、拆除，都需要按照完整的法律程序进行。作为被征收人，我们有权利陈述、申辩、复议和诉讼，以争取自己的补偿权益。拆迁并不是他们说拆就拆的。

三、不得降低被征收人原有生活水平

拆迁的目的是为了提升城市形象、完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平，是立足于公共利益的。因此，法律规定征收不得降低被征收人原有的生活水平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收补偿主要包括四个方面：被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）、搬迁和临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及市、县级政府制定的补助和奖励。这四个方面的补偿应当综合考虑，充分保障被征收人的生活水平不得降低，并略有改善。那些拥有合法房屋但在旧改中越拆越穷的人，基本上都违背了这一补偿原则。

四、被征收人自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。也就是说，是要房还是要钱，应当由拆迁户自己决定。然而，在实践中，我们也发现一些地方在提供补偿方式时暗中操纵，以达到清库存的目的。他们故意将产权调换设置得相对合理，而将货币补偿标准设置得过低，或者故意将产权调换设置得不合理，将安置地点安排在偏远地区，以引导被征收人选择货币补偿。这些做法都是不合法、不合理的。根据法律规定，货币补偿应当参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此，不得故意设置过低的补偿标准。同时，法律还规定，对于因旧城区改建而选择房屋产权调换的被征收人，应当提供改建地段或就近地段的房屋。因此，拆迁后安置地点明显过于偏远是不合理的。既明拆迁律师提醒被征收人：拆迁改造的理由或许各种各样，但征收补偿安置的原则必须遵守上述四个原则。当遭遇不合法、不合理的房屋拆迁时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。