房地产抵押贷款评估的风险分析

房地产抵押评估的风险及其原因

一、技术因素

房地产抵押贷款评估涉及多种理论方法，每种方法都有其适用条件和对象。选择不同的估价方法会导致不同的估计结果，因此在选择估价方法时需要慎重考虑。此外，无论选择哪种估价方法，都需要客观准确的数据资料支持。然而，在我国的房地产抵押评估市场中，缺乏完善的信息公开机制，估价机构和估价人员无法及时、方便地获取重要且有参考价值的资料，可能导致估计结果严重偏离市场价值。

估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平、执业素质和道德水平直接影响着评估的准确性。目前，一些机构为了追求业绩，其从业人员并未经过相关专业学习。虽然一些估价人员通过短期学习和考试获得了注册房地产估价师资格，但实际上缺乏对房地产市场的全面、客观认识和房地产开发经营实际经验。因此，在对市场和个体情况较为复杂的房地产估价过程中，可能出现较大的偏差。

二、系统因素

银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力、不公开选择评估机构、没有专业人员审核评估结果、过高发放贷款比例等，都会导致抵押贷款评估存在高风险。

首先，银行在审核房地产抵押贷款时不仅要考虑抵押物的价值，还要考虑抵押人的偿贷能力。然而，为了扩大市场份额，一些银行未认真审查抵押人的偿债能力，仅将抵押物价值作为发放贷款的主要依据。这种做法助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。

其次，银行在评定抵押物价值时，应选择资质高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估，以增加贷款的安全性。然而，目前银行往往从入围的估价机构库中选取评估机构，而有些入围机构可能通过回扣等方式获得入围资格，这为银行工作人员提供了腐败机会，降低了抵押贷款的安全性。

此外，银行内部缺乏专门从事房地产评估的信贷人员，导致银行无法准确判断评估结果与真实市场价值是否相符。同时，银行的房贷额度仅按照评估结果的一定比例确定，这增加了评估风险。

最后，由于市场竞争激烈，银行通常向抵押人发放高于抵押物价值的贷款比例，增加了银行贷款的风险。

三、环境风险

环境风险包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化所带来的风险。这些因素直接影响房地产价格的高低和变动趋势。房地产抵押评估的风险主要体现在抵押物的流动性，如果房地产价格大幅贬值，金融机构的损失将无法估量。如果抵押物的价值在评估过程中背离真实市场价值，经过多次和长期的金融抵押贷款，必然会导致金融机构的呆账坏账增加，进一步影响金融机构的资产质量，甚至引发金融体系和经济体系的动荡，影响社会经济的稳定运行。

综上所述，房地产抵押评估的风险不仅包括评估机构和评估人员的专业水平参差不齐的风险，还包括银行自身存在的风险。如果银行未寻找合理的机构进行评估，可能存在发放贷款不当的情况。此外，环境风险也需要特别注意。