房地产抵押管理办法的相关解析

房地产抵押管理办法的概述

房地产抵押管理办法是指规范房地产抵押活动的法规。它适用于在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的人。然而，对于没有房屋的国有土地使用权设定抵押的情况，本办法不适用。

抵押人和抵押权人的定义

根据本办法的规定，抵押人是指将合法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三方履行债务担保的公民、法人或其他组织。而抵押权人则是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

不同类型的房地产抵押

本办法还规定了两种常见的房地产抵押情况：预购商品房贷款抵押和在建工程抵押。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期房价款后，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。在建工程抵押则是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，将土地使用权和在建工程的投入资产抵押给贷款银行。

房地产抵押的设定条件

根据本办法的规定，房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。同时，依法设定的房地产抵押受国家法律保护。

房地产抵押的登记制度和管理机构

国家实行房地产抵押登记制度，国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产抵押管理工作。同时，省、自治区建设行政主管部门和直辖市、市、县人民政府的房地产管理部门也分别负责本行政区域内的房地产抵押管理工作。

房地产抵押权的设定

不得设定抵押的情况

根据本办法的规定，以下房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产、用于公共福利事业的房地产、列入文物保护的建筑物和具有重要纪念意义的其他建筑物、已公告列入拆迁范围的房地产、被查封、扣押、监管或以其他方式限制的房地产，以及其他法律禁止抵押的房地产。

关于抵押权的设定条件

本办法规定，如果同一房地产设定两个以上抵押权，抵押人必须告知已设定的抵押情况。抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。如果抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

其他设定抵押权的规定

本办法还规定了其他设定房地产抵押权的情况，包括抵押房地产的土地使用权随之抵押、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的限制、以国有资产抵押的规定、以集体所有制企业的房地产抵押的规定等。

房地产抵押的评估和保险

在设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。另外，如果抵押当事人约定对抵押房地产进行保险，抵押人应当为抵押房地产投保，并将保险单移交给抵押权人保管。

其他相关规定

本办法还规定了房地产抵押在企业、事业单位法人分立或合并、抵押人死亡或失踪等情况下的处理办法。

总的来说，我国对房地产抵押的管理非常严格。只有在法律允许的范围内，当事人才能将自己名下的房地产以抵押的形式向银行申请贷款。同时，申请贷款的数额也必须由银行经过评估后决定，而不是当事人购房时所出具的价格。如果当事人在债务偿还期限内未能清偿债务，抵押权人即银行有权将该房地产进行拍卖以获得偿还。