房屋拆迁安置合同纠纷如何处理
点击数：23 更新时间：2022-05-16
在被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿安置合同后，如果被拆迁人未按期搬迁，拆迁人可以向人民法院提起诉讼要求被拆迁人进行拆迁。法院受理后，拆迁人还可以依法申请先予执行。这是因为政府房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力、拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。根据行政诉讼法第44条的规定，“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。
在房屋拆迁中，如果拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成协议，但房屋的承租人因正当理由拒绝搬迁，并经房屋主管部门裁决限期拆迁后向人民法院起诉，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人应作为共同被告。对于租赁期限未满的情况，承租人仍享有被拆迁房屋的使用权，拆迁人应提供周转房屋进行过渡安置。如果被拆迁人要求产权调换，那么安置房屋的所有权人应当是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍然存在，但租赁合同需要根据原房屋被拆迁的情况进行相应修改。如果租赁期限届满，承租人应无条件搬迁，并承担拒绝搬迁的法律责任。对于未确定租赁期限的情况，应确定承租人对拆迁房屋的使用权，并要求承租人与被拆迁人协商确定一定的租赁期限。如果协商不成，被拆迁人要求解除租赁合同，法院通常应准许。但如果承租人确实没有其他住房条件，可以在获得被拆迁人同意后，判令拆迁人对承租人进行安置，并根据承租房屋的实际价格，向被拆迁人支付一定的经济补偿。
被拆迁人按期退还周转房屋既是其民事义务，也是其行政义务。如果被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房屋，拆迁人可以向法院提起民事诉讼，要求法院判令被拆迁人搬迁至安置房屋。房屋拆迁主管部门也可以根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，裁决被拆迁人按期搬迁。如果被拆迁人仍不履行并且不起诉，拆迁人可以向房屋拆迁主管部门申请强制执行。
房屋拆迁补偿安置合同无效一般表现为无权签订、显失公平、违背意志自由等情况。一旦确认房屋拆迁补偿安置合同无效，根据法律规定，合同从签订之日起就不具有法律效力。尚未履行的部分不得再履行。正在履行的部分应停止履行，已经履行的部分应按照民法通则的规定互相返还，并根据过错承担相应的责任。然而，由于房屋被拆迁这一事实不可能逆转，因此在确认拆迁补偿安置合同无效后，应根据民法和《拆迁条例》的规定，区别处理不同情况。例如，房屋所有权人可以以被拆迁人的名义与拆迁人重新签订补偿安置协议。原则上，占有人对非法取得的房屋是否返还，不应影响被拆迁人行使补偿安置权利。对于给他人造成损失的过错方，应承担赔偿责任。如果双方都存在过错，应根据过错的大小确定赔偿比例。对于因协议无效而获得的非法利益或实施的其他违法行为，应根据不同情况追缴、罚款或拘留等民事制裁。
在安置房建设过程中，如果拆迁人擅自改变安置房的结构、面积、朝向等情况，导致拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持要求按照协议进行补偿或安置，法院应判令拆迁人按照合同约定的标准履行补偿或安置房屋。如果拆迁人拒绝执行，可以采取划拨拆迁款项，在房地产交易市场按照协议约定的内容购置商品房屋并交付给被拆迁人的方式进行强制执行。对于拆迁人将同一房屋安置给多个被拆迁人的情况，应作为房屋确权纠纷案件进行审理。对于未取得争议房屋所有权或使用权的被拆迁人，可以另行起诉拆迁人，要求拆迁人承担另行安置或补偿的责任。
根据《房屋买卖合同司法解释全文》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人进行补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人要求优先取得补偿安置房屋的，应当得到支持。如果被拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议，应根据本解释第八条的规定处理。
拆建单位根据规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付各种补偿金，一般有以下几种方式：
用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，根据被拆迁房屋的结构和折旧程度划分档次，按照每平方米的单价进行计算。
用于补偿被拆迁房屋住户因临时居住房或自行寻找临时住处所带来的不便，根据临时居住条件划分档次，按照被拆迁房屋住户的人口每月给予补贴。
用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，例如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地实际情况和国家相关法律政策确定。
根据宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价构成的计算公式为：房屋拆迁补偿价 = 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。