以租代征的定义、发展现状、案例及法律分析是什么
点击数：14 更新时间：2024-05-25
"以租代征"是指擅自将农用地转为建设用地的行为。这种行为通过租用农民集体土地进行非农业建设，扩大建设用地规模。实质上是规避了农用地转用和土地征收审批的法定程序，违反了耕地占补平衡法的义务。
自1999年1月1日新《土地管理法》实施以来，以租代征违规用地的现象一直存在且不断增加。在清理整顿土地市场秩序的过程中，这种行为进一步蔓延升级。政府违规建设的动机主要是为了加快发展速度和城市化进程。一些官员为了追求政绩而进行违规征地行为。当违规征地行为受到谴责并严格规范后，一些地方开始寻求新的圈地方式，即由地方政府和村委会签订租地协议的所谓"行政租地"现象出现。企业租地的目的是为了追求利润，但很多违规用地的企业无视国家产业政策，公然启动一些因过度投资而被明令限制的项目。
2006年4月，长沙市国土资源局发现雨花区黎托乡存在大量违法用地，涉及土地409.73亩，其中基本农田354.8亩，一般耕地47.1亩。违法占地建筑总面积为14.4万平方米。湖南省国土资源厅决定拆除非法占地建筑，并恢复土地原状。此外，还将5名责任人员移送司法机关处理。
2004年3月至2006年11月，天津市西青区王稳庄镇所属8个行政村未经批准，非法出租集体土地给30家企业用于非农建设。非法出租土地共计904.5亩，其中耕地344.2亩。已有22家企业在非法占用土地上建设并已竣工。天津市国土资源和房屋管理局决定没收8个村委会非法出租土地所得，并处以违法所得5%的罚款。对已非法占地建设并已竣工的10家企业责令限期拆除建筑物和其他设施，恢复土地原状；对其他12家企业在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施进行没收。相关责任人员还受到党纪政纪处分。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行土地用途管理制度，编制土地利用总体规划，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。目前，只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权。为了规避这些限制，一些地方政府采取了"以租代征"的方式，企图通过租赁合同来实际拥有征地权。农民和地方政府在这个问题上的利益高度一致，加上一些用地单位也希望通过"以租代征"更方便地占用土地，导致"以租代征"的现象越来越普遍，土地用途管理制度在一定程度上被绕过。
造成"以租代征"现象的主要经济原因有：
根据《中华人民共和国土地管理法》第三条规定，各级人民政府应采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
根据该法第六十三条规定，集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，并应签订书面合同，明确土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件等。集体经营性建设用地的出让、出租等行为应得到本集体经济组织成员的同意。
根据该法第七十四条规定，买卖或以其他形式非法转让土地的，将受到没收违法所得的处罚。违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，应限期拆除非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。如果符合土地利用总体规划，应当没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。直接负责的主管人员和其他责任人员将受到相应处分，构成犯罪的将追究刑事责任。
根据该法第七十九条规定，无权批准征收、使用土地的单位或个人非法批准占用土地，超越批准权限非法批准占用土地，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地，或违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效。对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他责任人员，将受到相应处分。构成犯罪的，将追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当被收回，拒不归还的将受到处罚。
根据该法第八十一条规定，依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地，临时使用土地期满拒不归还，或不按照批准的用途使用国有土地的，将被责令交还土地，并处以罚款。