土地转让合同效力的认定方法是什么

土地转让合同效力的认定方法

一、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的情况

如果转让方在起诉前或申请仲裁前取得土地证或者经批准权的政府同意转让，那么转让合同是有效的。如果转让方未取得土地使用证书，实质上是尚未完全取得转让土地的所有权，因此通常视为无权处分。然而，如果合同签订后，县级以上人民政府有权批准核发土地证给转让方或批准了转让行为，那么这一办证或批准行为应被视为对转让方无权处分的追认，因此合同在这种情况下是有效的。

二、一地多卖的情况

在一地多卖的情况下，所有受让方都有权要求履行合同：

1. 如果一方办理了变更登记手续，可以要求交付土地。
2. 如果双方都未办理变更手续，但其中一方先行合法占有并进行投资开发，那么该方有权要求办理变更登记。
3. 如果双方都未登记且未合法占有开发，但其中一方先行交付了转让款，那么该方有权要求交付土地并办理变更。
4. 如果合同双方都未履行，但依法成立在先的合同一方有权要求继续履行；未取得土地使用权的一方可以请求解除合同并要求赔偿损失。一地多卖属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权要求解除合同并要求赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。

三、转让划拨土地未经有批准权的政府批准的情况

如果转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同是无效的。但是，如果在起诉前或申请仲裁前经批准，那么合同是有效的。此时，合同的性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地违反了行政法规的强制性规定，合同当然是无效的。如果在起诉或仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用，那么受让方有权取得划拨土地使用权。然而，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此其所签订的转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。

根据上述内容可见，土地转让合同的效力认定因具体情况而异。违反法律禁止性规定的转让合同必定是无效的。土地转让涉及不动产权利，因此需要律师介入以确保顺利进行并避免相关纠纷。