房产证的办理时间和维权问题

一、房产证的办理时间

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，如果买受人在约定的期限内未能取得房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。具体规定如下：(一) 如果合同约定了办理房屋所有权登记的期限，则买受人在该期限届满后仍未取得房产证，出卖人应承担违约责任。(二) 如果合同的标的物是尚未建成的房屋，买受人在房屋交付使用之日起90日内未取得房产证，出卖人应承担违约责任。(三) 如果合同的标的物是已竣工的房屋，买受人在合同订立之日起90日内未取得房产证，出卖人应承担违约责任。即使合同中没有具体规定房产证的办理时间，期房的购房者也应在房屋交付使用后的90日内取得房产证。否则，开发商也要承担违约责任。

二、逾期办理房产证的维权问题

根据《合同法》第114条第3款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，仍应履行债务。对于逾期办理房产证的违约金，具有惩罚性。我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定较为明确。如果当事人双方有约定，应按约定办理。如果没有约定违约金或损失数额难以确定，应按照已付购房款总额付息，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。对于违约金约定过低的情况，买房人可以采取以下维权措施：1. 在能够举证证明逾期办证损失的情况下，买房人可以要求法院或仲裁机构增加违约金。根据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构增加违约金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第28条规定，增加后的违约金数额不得超过实际损失额。2. 如果买房人实际损失难以确定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

三、逾期办理房产证对买房人的影响

1. 逾期办理房产证会对买房人的权利实现产生重大影响。我国的房地产登记采取成立要件主义，即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，登记之后才认为是完成了产权转移或权利设立。因此，在办理房产证之前，买房人只能得到债权的保护，而无法得到物权的保护。逾期办证会影响买房人权利的实现，包括不能办理房屋抵押登记取得新的资金、不能根据需要随时出售房屋，以及面临房屋被出卖人抵押、再次出售的风险。2. 房地产开发商逾期办理房产证的原因多种多样，但多是由于房地产开发商存在过错所导致。例如，土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违章建房、无法提供竣工验收证明等情况。3. 买房人难以举证证明实际损失的情况，往往是买房人对逾期办证的损失难以确定，增加了买房人的举证难度和成本。例如，买房人可能因生活或工作变故急需资金，如果房屋具有权属登记证书，就能顺利办理房屋抵押或出售；而对于未办证的房屋，买房人不能办理房屋抵押，出售价格也会打折扣，这可能导致买房人失去投资机会，而这种损失难以确定。但如果买房人能提供相关证据，并确保证据真实、关联、合法，那么举证难度会更大，成本也会更高。4. 如果违约金约定过低，可以参照上述标准进行计算，这有利于维护买房人的合法权益，减轻举证难度，督促房地产开发商按约办理房屋权属证书手续，并有利于司法实践的操作。