市场比较法

理论依据和方法

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。该方法基于市场替代原理，通过对待估土地与具有替代性的近期交易的类似土地进行比较，以确定待估土地的客观合理价格。市场比较法的理论依据是替代经济原理，即在同一市场上具有替代关系的商品应具有相同的市场价格，因为它们之间存在相互竞争的关系。市场比较法通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，以求得待估土地的价格。

基本公式

市场比较法的基本公式如下：土地价格 = 类似土地的成交价格 + 适当修正

收益还原法

理论依据和方法

收益还原法，又称为收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是一种估算土地价格的方法。该方法通过将待估土地未来正常年纯收益以一定的土地还原利率进行还原，来估算土地的价格。由于土地具有永续性，人们可以期待未来的土地收益。当将未来的土地纯收益以一定的还原利率折现为现值时，即可得到土地的价格。收益还原法的基本原理是将土地的纯收益与非土地收益进行区分，以土地的纯收益作为估算土地价格的依据。

基本公式

收益还原法的基本公式如下：土地价格 = 土地纯收益 / 土地还原利率

成本逼近法

理论依据和方法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法从投资成本的角度考察土地的价值，但不能完全反映土地的真实价值。因为土地的价值主要取决于未来利用中产生的收益大小，而不是取决于投资改造的费用大小。成本逼近法适用于新开发土地、工业用地、无收益和比较实例的公建、公益用地的价格评估。

基本公式

成本逼近法的基本公式如下：土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益

剩余法

理论依据和方法

剩余法，又称假设开发法，是一种通过扣除预计的正常开发成本、专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。土地投资的目的是获得报酬，土地价格的高低取决于预期的土地收益。剩余法的理论依据与收益还原法相似，都是基于未来剩余收益的计算。剩余法通过从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献，来确定土地价格。

基本公式

剩余法的基本公式如下：土地价格 = 预计交易价格 - 预计开发成本 - 专业费用 - 利息 - 税费

基准地价系数修正法

理论依据和方法

基准地价系数修正法是通过分析影响待估土地地价的因素，对已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，来估算待估土地的客观价格。基准地价是区域平均价，因此，要评估特定区域的土地价格，需要根据该区域的条件和个别因素对基准地价进行修正。

基本公式

基准地价系数修正法的基本公式如下：土地价格 = 基准地价 × 修正系数为了保护您的权益，我们提供处理征收补偿纠纷的法律服务。请点击在线咨询系统，与我们的律师团队联系。