购即返租合同无效
点击数：10 更新时间：2020-05-25
商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释为:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分回报”。
夏某等57户业主购买开发商的商品房，交付房款，取得产权证后，交与开发公司经营并签订《商铺委托经营及利润分配合同》，每月领取经营利润。仲裁裁决认定合同“以合法形式掩盖非法目的”、“损害社会公共利益”而无效，相互返还财产。业主申请执行，开发公司提出不予执行的申请。
法院判决：购即返租合同无效，开发商将涉及非法集资
经审理查明业主与当事人之间签订的的商品房买卖与返租实际是售后包租形式的非法集资。根据《合同法》(1999年10月1日)第52条：“有下列情形之一的，合同无效》.....(三)以合法形式掩盖非法目的的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第58条：“合同无效或者被撤销后，因该取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2011年1月4日 法释[2010]18号)第2条：“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的.....”
业主与当事人之间的商品房买卖与返租实际是售后包租形式的非法集资，两者签订的合同无效。售后包租是开发公司一家售后包租，也可以是开发公司通过第三方售后包租，本案中虽然开发公司后来将利润分配合同的乙方改为第三方，但并不影响其售后包租的性质，其后果应由开发公司承担。但是他们的行为行为违反了国家工商局《房地产广告发布暂行规定》第16条和建设部相关强制性规定，扰乱了金融秩序、社会管理秩序，给社会造成了极大的不稳定，是国家禁止的行为。所以无效合同的处理本应是双方相互返还财产，没收非法所得、损失各自承担，房地产开发企业采取返本销售、变相返本销售的方式销售商品房，或采取售后包租、变相包租、变相售后包租的方式销售未竣工商品房，所签销售合同因系“以合法形式掩盖非法目的”、损害社会公共利益而无效，这种行为具有违法性依法确认合同无效，会涉及“非法集资”。