房东卖房租房人能否主张合同无效

房东卖房租房人能不能主张合同无效

案情简介：房东卖房

自2005年3月份开始，原告李某租赁被告汪某位于临清市潘庄镇**路中段两侧房屋做生意(房屋在路西，砖木结构，北房三间，东房四间系门面房，一个小院)，双方系口头约定，未签订租赁协议。2005年至2011年度每年租金为5000元，2012年开始变为每年租金7500元。2013年1月8日，被告汪某与第三人王某签订了房院出让协议，将原告租赁的房院卖给第三人王某。

原告陈述被告出售原告租赁房院时并未通知原告，被告与第三人签订房院出让协议原告不知情，且被告与第三人解除该协议的行为不真实，系恶意串通，侵害了原告的优先购买权。原告请求法院确认其对被告房屋享有优先购买权，并请求法院确认汪某与第三人王某签订的房屋买卖合同无效。

被告陈述其出售房屋时已通知原告，原告明确表示没有能力购买，且现在被告与第三人已解除房院出让协议，被告已将全部购房款36万元退还第三人王某。被告向本院提交解除房院出让协议、王某写的收款条，解除租赁合同通知书。

第三人陈述其与被告已解除房院买卖合同，并且收到被告退还的全部购房款36万元。

法院判决：驳回原告诉讼请求

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告及第三人陈述双方已解除房院出让协议，并向本院提交解除房院出让协议、王某写的收款条，原告对其真实性有异议，认为系恶意串通，但未提供相应证据，本院不予支持。

承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优先于其他人购买的权利。本案中，被告与第三人解除了房院买卖合同，被告不再出售原告承租房院，原告主张其优先购买权已无事实依据。原告请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，本院亦不予支持。

律师说法：租房人能否主张合同无效

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

本案中，原告李某作为租房人，对所租赁的房屋享有优先购买权，但根据上述法律规定，其无权主张被告汪某与第三人王某之间的房屋买卖合同无效。