商业营业用房拆迁补偿标准解析

根据国有土地上房屋征收与补偿条例

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，市、县级人民政府在作出房屋征收决定时，应给予被征收人以下补偿：

(一) 被征收房屋价值的补偿；

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府还应制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

被征收人住宅的特殊补偿

根据第十八条规定，对于征收个人住宅，如果被征收人符合住房保障条件，市、县级人民政府在作出房屋征收决定时应优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

被征收房屋价值的补偿

根据第十九条规定，被征收房屋的补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋在市场上类似房地产的价格。被征收房屋的价值由具备相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。如果对评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果又有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中应向社会公开征求意见。

房地产价格评估机构的选定

根据第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，如果协商不成，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

补偿方式的选择

根据第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。如果选择房屋产权调换，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对于因旧城区改建征收个人住宅的情况，如果被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换，市、县级人民政府应提供改建地段或就近地段的房屋。

其他补偿事项

根据第二十二条规定，对于因征收房屋造成搬迁的情况，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；对于选择房屋产权调换的情况，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿金额根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

违法建筑的处理

根据第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。在作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

补偿协议和法律诉讼

根据第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人根据本条例的规定，订立补偿协议，约定补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。一旦补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人可以依法提起诉讼。

总之，商业营业用房拆迁补偿标准根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行确定。补偿标准的具体金额和方式会根据地方经济发展情况的不同而有所差异。被征收人在拆迁过程中有权选择货币补偿或房屋产权调换，同时还有权获得搬迁补助费、临时安置补助费和经营性补助费的补偿。对于违法建筑，不予补偿。补偿事项和补偿金额应在补偿协议中明确约定，一旦协议达成后，任何一方不履行约定义务的，另一方可以通过法律途径维护自身权益。