离婚房产评估方法及分割规定

离婚房产评估方法

离婚房产的评估是根据房屋的总值进行计算的。如果房屋是夫妻共同的住房，根据基本的住房需求，离婚时一般会进行均等分割。在分割时，应该按照房屋的市场价（评估价）计算，而不是按照购房合同金额计算。如果房屋涉及贷款，需要先扣除贷款部分。

例如，一套房子的购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元（评估价），未还贷款30万元。按照以下公式进行分割，60万元的现值减去30万元的贷款等于30万元，这30万元为可分割部分，每个人可以分得15万元。也就是说，取得房屋的一方需要支付给对方15万元，并且还需要单独偿还剩余的贷款本金及利息。

离婚房产分割规定

(1) 夫妻共同财产一般应该进行均等分割，但根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。个人专用的物品一般归个人所有。

(2) 夫妻分居两地分别管理、使用的共同财产，在分割时应该归各自管理、使用方所有。相差悬殊的差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。

(3) 对于已登记结婚但尚未共同生活的情况，如果存在婚前给付彩礼导致给付人生活困难的情况，离婚时可以请求对方退还彩礼。

(4) 如果一方以夫妻共同财产与他人合伙经营，入伙的财产可以归一方所有，但分得入伙财产的一方应该给予另一方相当于入伙财产一半价值的补偿。

(5) 对于夫妻共同经营的当年无收益的养殖、种植业等，离婚时应该考虑有利于发展生产、有利于经营管理的原则，进行合理分割或者折价处理。

(6) 如果双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权，增殖部分属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿给另一方。

(7) 对于借婚姻关系索取的财物，离婚时，如果结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的情况，可以酌情返还。如果对取得财物的性质是索要还是赠与难以认定，可以按照赠与处理。

(8) 对于不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应该根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则，分给一方所有。分得房屋的一方应该给予另一方相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件相同的情况下，应该照顾女方。

(9) 离婚时一方所有的知识产权尚未取得经济利益的，在分割夫妻共同财产时，应该根据具体情况适当照顾另一方。

(10) 如果婚前个人财产在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方要求以夫妻共同财产抵偿的，不予支持。

法律规定

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》：

第四条：婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条(赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与)的规定处理。

第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

第十二条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

第十四条：当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

第十六条：夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。