未约定损失赔偿却约定违约金：损失赔偿的法律问题探析

未约定损失赔偿但约定违约金

根据最高人民法院司法解释的规定，当买房人和开发商在合同中约定了违约金数额或者损失赔偿额的计算方法时，一般按照双方的约定执行。然而，如果约定的违约金过高于实际损失，买房人可以向法院请求降低违约金的数额。根据司法解释，法院可以支持超过实际损失30%的违约金。例如，如果合同约定的违约金为2万元，而实际损失为1万元，法院最终可能会支持1.3万元的违约金。同样地，如果买房人以约定的违约金低于实际损失为由请求增加违约金的数额，法院应当根据实际损失确定违约金的数额。

商品房买卖合同中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法

如果商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照以下标准进行确定：

1. 逾期交房的违约金计算标准

根据逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2. 逾期付款的违约金计算标准

按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3. 逾期办理产权登记的违约金计算标准

按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

这些标准为解决商品房买卖合同纠纷中未约定违约金或损失赔偿额的情况提供了参考。如果双方当事人约定了标准，但标准过高或过低，法院将根据实际情况确定上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。

这些计算标准的制定是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）和《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）的规定进行的。